Encadrement des loyers à la relocation, que retenir de la nouvelle loi ?

L’encadrement des loyers est rentré en vigueur le 1er août 2012 à la suite du décret du 20 juillet 2012 qui fixe les règles d’augmentation des loyers et liste les communes concernées. Ce décret a pour objet d’encadrer les loyers à la relocation.

Quelles sont les régions et les agglomérations les plus concernées ?
Il y a 38 agglomérations qui sont concernées.
La plupart se situe en île de France, l’est de la France avec l’agglomération de Strasbourg, l’agglomération lyonnaise, Grenoble, Annecy etc.
Le sud Est de la France notamment l’agglomération de Marseille, Provence alpes côtes d’azur, la ville de Toulouse.
Ensuite, il y a l’ouest de la France avec des villes comme Bordeaux, La Rochelle, Poitiers, Nantes, Rennes, Caen, le Havre etc. Au nord, les régions les plus concernées sont Lille, Lens et les petites communes aux alentours.
En outre mer,
Il y a Basse Terre et Pointe à pitre pour la Guadeloupe
Il y a Saint-Denis, Saint-Pierre, Saint-Paul, Saint-Louis, Saint-André pour La Réunion
Il y a Mamoudzou à Mayotte
Il y’a Fort de France ou Le Robert pour Martinique
Il y’a Cayenne pour la Guyane

Que dit le décret du 20 juillet 2012 ?
Le décret voté le 20 juillet 2012 a pour objet de limiter la hausse des loyers en instaurant des règles en cas de renouvellement de bail ou de départ du locataire.
Il concerne les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013. Il s’applique aux loyers soumis à la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire aux logements dans le privé qui sont loués vide à l’usage d’habitation principale du locataire et qui se situent dans les zones concernées.
Ne sont donc pas concernés, les logements HLM, les locations meublées et saisonnières et les baux commerciaux.

Quand peut-on augmenter un loyer lorsque celui-ci est concerné par le décret ?
Si votre logement est situé dans une commune concernée par le décret du 20 juillet 2012, la hausse du loyer est réglementée quelque soit la durée de vacance entre deux locataires.
En effet, le loyer ne peut plus être augmenté librement comme avant. Il faut que le propriétaire du logement se réfère à l’indice de référence des loyers (IRL) pour appliquer sa hausse lors de la relocation.
Cependant, une hausse supérieure à l’IRL est possible sous certaines conditions.
Il faut que celui-ci soit sous-évalué ou bien que le bailleur a fait réaliser des travaux d’amélioration et non d’entretien.

Augmentation lié à un loyer sous-évalué, que dit la loi ?
Pour les loyers sous-évalués qui se situent dans une zone concernée, la revalorisation est appliquée sous certaines conditions.
Pour augmenter le loyer sous-évalué, la loi oblige le propriétaire à fournir un document listant au moins 3 références (6 pour Paris, Lyon, Marseille) de logement dans l’agglomération avec les mentions suivantes :
Nom de la rue
Numéro de la rue
Etage de l’appartement
Montant du loyer mensuel hors charges
Surface habitable
Nombre de pièce
Equipement du logement et de l’immeuble
Année de la location

Les critères de revalorisation :
Si le loyer précédent était sous-évalué et que le propriétaire n’a pas réalisé de travaux d’amélioration, il peut appliquer une hausse de la moitié de la différence entre le loyer moyen constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer précédent
Ex : Loyer précédent : 1000 euros et loyer voisinage 1200 euros alors l’augmentation sera de (1200-1000)/2 = 100 euros
Si le loyer précédent était sous-évalué que le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration d’un montant supérieur ou égal à 6 mois de loyer, il peut augmenter le loyer en la revalorisation de 15% du coût total des travaux.

Augmentation suite à des travaux d’amélioration, quelle condition ?
Lorsque le bailleur a réalisé des travaux dans un logement qui rentre dans le cas du décret, la hausse dépend de la nature et de l’ampleur des travaux
Pour la relocation après des travaux d’un montant supérieur à 1 an de loyer, le montant de l’augmentation est libre
Pour la relocation après des travaux d’un montant supérieur à 6 mois de loyer, l’augmentation est plafonnée à 15% du coût des travaux
Pour la relocation après des travaux d’un montant inférieur à 6 mois, l’augmentation est plafonnée à l’IRL.

Les travaux d’amélioration concernent la sécurité ou l’équipement du logement, l’accessibilité ou l’adaptation de l’immeuble aux personnes en situation d’handicap. Ces travaux peuvent donc concernés les parties privatives ou communes.

Comment prévenir le locataire que le loyer va augmenter ?
Le propriétaire doit adresser une lettre recommandée avec AR au locataire 6 mois avant la fin du bail avec la nouvelle offre.
En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir la commission départementale et de conciliation. Pour plus d’information, renseignez-vous auprès de la préfecture de votre commune.

Quels sont les limites du décret ?
Légalement, le bailleur n’est pas obligé d’indiquer dans le contrat, le montant du loyer précédent. Ce qui peut donc rendre difficile l’application du décret. La loi se heurte donc à la difficulté pour les nouveaux locataires de connaître le loyer de leurs prédécesseurs. De plus, dans les communes où la demande est plus forte que l’offre, le propriétaire choisira sûrement le locataire qui lui semblera plus conciliant avec ce décret.
Enfin, depuis quelques années, il semble que le prix des loyers à location n’augmente plus car la crise a beaucoup impacté le pouvoir d’achat des français......... (Voir aussi notre article sur l'encadrement des loyers avec la loi Alur)

>> Modèle lettre pour contester une augmentation de loyer
>> Modèle lettre pour demander une quittance de loyer
>> Modèle lettre régularisation charge locative
>> Modèle lettre pour demander des travaux à votre propriétaire pour rendre votre logement décent