Mettre fin à un bail de location, dans quelles conditions ?

Reprendre un appartement ou une maison en fin de bail nécessite de respecter une procédure très stricte, garante du respect des droits des locataires. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a permis d’encadrer le congé de fin de bail afin de protéger les locataires.

La reprise du logement pour y habiter

L’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le logement ne peut être repris qu’au bénéfice du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs, ses ascendants, ou descendants ou ceux de son conjoint, concubin notoire ou partenaire lié par un Pacs. La reprise ne peut s’effectuer, par exemple, en faveur d’un frère ou d’un neveu…
Exception : si une SCI familiale est la propriétaire du logement, la reprise peut se faire en faveur de tout associé de la SCI.

Les tribunaux ont précisé que le congé ne peut être donné que s’il s’agit de reprendre le logement pour sa résidence principale et non une résidence secondaire ou un pied-à-terre.

Le congé pour vente

Si le propriétaire souhaite vendre son logement, le locataire dispose d’un droit de préemption : selon l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le congé équivaut à une offre de vente au profit du locataire.

Le bailleur ne peut vendre le logement à un prix inférieur à celui proposé à son locataire. Sinon, il est retenu et le locataire peut exercer son droit de préemption.

La reprise pour motif légitime et sérieux

La loi considère comme motifs suffisants, les cas liés à l’inexécution par le locataire d’une obligation essentielle :
Non paiement répété du loyer aux termes convenus
Exercice d’une activité commerciale contrairement aux termes du bail
Tapage nocturne et diurne du locataire
Rénovation lourde de l’immeuble
Destruction de l’immeuble
Etc.

Les délais pour informer le locataire

Qu’il s’agisse d’une reprise, d’une vente ou d’un motif légitime et sérieux, la loi a institué une procédure stricte sous peine de nullité du congé de fin de bail. Une des obligations du bailleur serait l’envoi d’une lettre AR six mois au moins avant la date d’échéance du fin de bail, pour prévenir le locataire du non renouvellement de son bail de location. Doivent y être mentionnés, le nom, adresse des bénéficiaires en cas de reprise et les prix et conditions en cas de vente. Dans cette hypothèse, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision.