Les charges de copropriété, qui paie quoi ?

La copropriété est un régime de propriété qui s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est repartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties commune.

En matière de charges, on distingue :
Les charges générales : elles comprennent l’entretien (ravalement, gros œuvre…) et les réparations ; les dépenses liées à l’administration (horaires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…) ; les assurances et taxes sur l’immeuble ; les consommation d’eau et d’électricité des parties communes
Les charges spéciales liées aux équipement communs (ascenseur) ou autres services collectives (antennes, chauffage collectives, interphone, gaines du vide-ordure).

Comment sont réparties les quote-part de charges générales ?

Les charges générales sont obligatoirement réparties en fonction de la valeur relative du lot de copropriété. En pratique, cette répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété. Toutes les copropriétaires doivent participer aux charges générales. Le seul fait d’âtre copropriétaire implique la participation à ces charges.

Pour les balcons, le règlement de copropriété précise souvent que les balcons sont des parties communes en ce qui concerne leur gros œuvre, mais qu’en revanche les appuis et balustrades sont des parties privatives. Le ravalement extérieur peut être pris en charge par l’ensemble de copropriétaires.

La répartition des charges spéciales :

les charges entraînées par les services et équipements collectifs correspondant au frais d’entretiens et de fonctionnement sont réparties en fonction de l’utilité qu’ils présentent pour chaque lot.

Si l’élément ou le service en cause a une utilité objective pour le lot, le propriétaire doit participer aux charges correspondantes même s’il n’utilise pas ce service ou cet équipement : c’est le cas par exemple de l’ascenseur : un propriétaire du 1er étage doit participer aux charges d’ascenseur même s’il utilise les escaliers.
En pratique, le règlement de copropriété précise pour chaque service ou équipement les tantièmes de charges correspondant à chaque lot.

Les charges liées à la consommation d’eau sont réparties selon l’immeuble et du mode de production de l’eau chaude. Lorsque l’eau chaude est produite individuellement, le coût du chauffage de l’eau est pris en charge individuellement pour chaque propriétaire à l’occasion de sa consommation en gaz et en électricité.
En ce qui concerne l’eau tout court, s’il n’y a pas de compteur individuel, la consommation générale de l’immeuble est répartie, sauf disposition particulière, en fonction des tantièmes généraux de charges. Dans le cas contraire, chaque propriétaire et occupant de l’appartement paient sa facture d’eau.

La modification de la répartition des charges

Elle ne peut se faire qu’avec l’accord de l’ensemble des copropriétaires. Toutefois, lorsque l’assemblée décide de certains travaux (pose de panneau solaire, installation d’un ascenseur…) ou de la vente de parties communes, la répartition des charges doit être modifiée par l’assemblée générale à la majorité. En cas de changement d’usage d’une partie privative entraînant une augmentation des charges, la répartition des charges liées au critère de l’utilité peut être modifiée à la majorité absolue.