Bien choisir son syndic de copropriété

Le syndic de copropriétaires est l’organe exécutif de la copropriété. Il établit, s’il y a lieu et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Le syndic détient les archives de la copropriété (règlement, plans, décision lors de réunion, procès verbaux des assemblées…), Il établit et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, indique les références des contrats d’entretiens et des contrats d’assurances de la copropriété, fixe chaque année le budget prévisionnel.
Le syndic perçoit les provisions sur charges, les provisions sur travaux.
Le syndic convoque l’assemblée générale des copropriétaires et en assure le secrétariat.

La responsabilité civile du syndic

Le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole (rémunéré ou non), engage sa responsabilité civile à raison des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions. Comme tout mandataire, le syndic est responsable civilement envers la copropriété s’il ne remplit pas correctement ses missions, s’il passe outre les décisions prises en assemblée générale ou ne consulte pas le conseil syndical lorsqu’il en a l’obligation.
Le syndic peut éventuellement, être responsable envers les tiers sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil.
En revanche, un syndic ne peut pas être tenu responsable de fait s’il a reçu quitus (approbation) pour sa gestion.

La responsabilité pénale

Le syndic est responsable pénalement s’il commet un délit volontaire (détournement de fonds, de matériels) ou involontairement (blessure par défaut d’entretien ou de surveillance…). Sa responsabilité est engagée dès lors qu’il ne respecte pas le règlement de copropriété et les obligations légales qui sont tenues (ravalement de façade, entretien ascenseurs…)

Quel syndic choisir ?

Selon les copropriétés, on peut soit faire un syndic bénévole ou professionnel.
Le syndic professionnel doit être titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture. Pour obtenir la carte, le syndic doit donner des garanties de fonds et de formes afin de protéger les copropriétaires d’éventuels problèmes. Ces attestations de garantie financières et d’assurance sont très importantes notamment en cas de faillite du syndic ou d’incident mettant en cause la responsabilité civile ou pénale du syndic.
Le syndic bénévole sont en général adapté aux petites copropriétés. Lors d’une assemblée, les copropriétaires peuvent choisir d’élire l’un d’entre eux ou un groupe de personne pour s’occuper du bon fonctionnement de l’immeuble. Ce syndic n’a pas les mêmes obligations que le syndic professionnel. Toute fois, il doit prendre une assurance qui le couvre de tout problème.

Désignation du syndic

Le syndic est désigné lors d’une assemblée des copropriétaires à la majorité des voix. S’il a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties avant la réunion de la première assemblée générale, sa désignation doit être soumise à la ratification de l’assemblée.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires. Normalement la durée des fonctions du syndic ne peut excéder 3 années. Toutefois, elle peut aller jusqu’à 1 ans s’il a participé à la construction de l’immeuble.

La rémunération du syndic est fixée par l’assemblée générale

Les horaires du syndic ne sont pas réglementés. En général, un contrat de syndic est écrit, notifié et paraphé par tous les copropriétaires. Il permet de définir les fonctions du syndic, les honoraires auxquels le syndic peut prétendre, ses responsabilités… Le contrat de syndic engage ce dernier et la copropriété pendant toute la durée du mandat.

La grande disparité des contrats proposés et des tarifs pratiqués par les syndics professionnels permet de faire jouer la concurrence. Cependant, il faut être très vigilant sur certaines clauses qui peuvent être abusives et des tarifs vagues.
Un attention particulière devra être portée aux postes suivants : recouvrement des impayés, tenue des assemblées générales, honoraires vacation du syndic, frais administratifs…

Le passage d’un syndic à l’autre

Le changement de syndic peut se faire après la fin du mandat (sauf cas particulier). L’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic, dans les mois de la cessation de ses fonctions, tous les fonds immédiatement disponibles ainsi que les documents de la copropriété. Dans les 2 mois qui suivent, il doit lui remettre le solde des fonds et lui donner l’état des comptes des copropriétés et des copropriétaires. S’il ne le fait pas le conseil syndical peut engager une procédure en référé devant le tribunal de grande instance afin d’obtenir gain de cause.