Copropriété : 3 procédures de recouvrement des impayés.

Chaque copropriétaire est tenu de payer ces charges (dépense d'entretien, de conservation et d'administration des parties communes, dépense aux services collectives et aux équipements communs etc.). Le paiement des charges est essentiel à la bonne marche d’une copropriété.

Lorsqu’un syndic de copropriété se trouve face à des impayés de charges, il a la possibilité de recouvrir ces dettes en activant les procédures nécessaires que la loi de 1965 a prévues à cet effet.
Ce recouvrement ne peut être fait que par le syndic de copropriété (bénévole ou professionnel), seul compétent à agir (art 18 de la loi de 1965).
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 a facilité les procédures de recouvrement de créances impayées.

Comment le syndic doit agir ?

La procédure amiable
Lorsque le syndic s’aperçoit qu’un copropriétaire tarde à payer ses charges, il peut le contacter afin d’examiner avec lui les causes de l’impayé.

S’il s’agit d’un oubli ou de négligence, le problème est vite réglé.
Dans le cas où le copropriétaire a des difficultés financières, le syndic peut lui proposer un échelonnement de ses dettes.
L’accord daté et signé par les deux parties devra scrupuleusement être respecté par les signataires.
Si le copropriétaire est insolvable, il peut déposer un dossier de surendettement, qui établira un échéancier avec l’intéressé, lui permettant d’apurer ses dettes.
Si la procédure amiable ne donne pas de résultat, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire (lettre recommande AR). Cette mise en demeure fait courir des intérêts au taux légal. Les intérêts seront calculés à partir du lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée au domicile (art. 64 du décret).

N.B : Pour pourvoir agir rapidement, le syndic doit tenir à jour une comptabilité régulière du montant des impayés et mettre à la disposition du conseil syndical une liste mentionnant l’identité des débiteurs, de façon que les membres du conseil syndical soient tenus informés des éventuels problèmes.

Procédure et action en justice
Il existe une gradation dans les actions en justice, du plus simple au plus long. Deux procédures coexistent actuellement pour engager une action en justice, selon le type de charges concernées.

Les nouvelles dispositions législatives : La loi SRU puis le nouveau décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967 ont facilité la récupération des créances et plus particulièrement les créances liées aux dépenses votées dans le budget prévisionnel (charges courantes).
Après avoir mis le débiteur en demeure par lettre recommandée avec AR, de payer sa dette dans un délai de 30 jours, et sans réponse de sa part, le syndic assigne en référé le débiteur par huissier devant le président du tribunal de grande instance. Le juge vérifie la requête et les conditions de réclamation et prend une décision. Cette décision, appelée ordonnance sera immédiatement exécutable, même le copropriétaire fait appel.

La procédure classique
Pour les dépenses hors budget prévisionnel (charges exceptionnelles), le syndic pourra utiliser les procédures traditionnelles.
Plainte au tribunal d’instance si la somme est inférieure à 10 000 euros
Plainte au tribunal de grande instance pour les sommes qui dépassent les 10 000 euros
Pour les sommes inférieures à 4000 euros, le syndic peut se contenter de faire une déclaration au greffe sans passer par un huissier.

Le syndic peut également opter pour l’injonction de payer. Le juge rendra une ordonnance d'injonction de payer, s'il estime que la dette n'est pas contestable. Si le copropriétaire conteste cette ordonnance dans le délai d'un mois, l'affaire est alors renvoyée "au fond".

Cette procédure menée devant les juridictions habituelles nécessite la présente d'un avocat. Il est possible de demander au juge des mesures conservatoires.

En cas de vente du logement
Lorsque le logement est mis en vente, le vendeur doit fournir au notaire une attestation du syndic certifiant que le vendeur est à jour de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Si le syndic constate des impayés de charges, il dispose de 15 jours après réception du courrier pour faire opposition au versement du prix de vente au vendeur. Les sommes dues sont alors bloquées chez le notaire jusqu'à ce qu’une solution soit trouvée.

Les frais de recouvrement
La mise en recouvrement des dettes induisent toujours des dépenses (courrier, frais d’huissier…). L’article 10-1 de la loi du juillet 1965 prévoit que les frais engagés par le syndic sont imputables au seul copropriétaire débiteur..... Article mise jour le 07/11/2013.