La détermination des parties communes et privées

La distinction entre les deux parties est importante car elle détermine l’espace de liberté dont dispose chaque copropriétaire pour aménager son lot à son gré et à ses frais, sachant que l’entretien et les travaux sur les parties communes relèvent en principe exclusivement des compétences de la collectivité des copropriétaires regroupés en syndicat.

Déterminations des parties
La loi du 10 juillet 1965 a prévu une définition générale des parties communes, des parties privatives et des dispositifs supplétives qui s’applique en l’absence d’autres dispositions. Le critère de distinction entre les deux parties est fondé sur l’usage que le règlement de copropriété à réservé à la partie en question.

Article 2 : Sont privatives, les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

L’usage des parties privatives est la propriété exclusive de chaque propriétaire. En principe, le règlement précise l’usage auquel est destiné chaque lot : appartement, boutique, garage… Cette destination doit être respectée par chacun.

En pratique, on voit souvent des changements d’affectation des lots de l’immeuble. Ces transformations d’usage sont acceptables et acceptées par la jurisprudence, dans la mesure du raisonnable et sans affecter le bon fonctionnement de la copropriété.

Travaux intérieurs : les modifications des parties privatives sont autorisées à condition de ne pas toucher les parties communes (murs porteurs, planchers, voie d’accès…). Dans le cas contraire, une autorisation de l’assemblée est obligatoire.

Article 3 : Sont communes, les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
Le sol, les cours, les parcs et jardin, les voies d’accès
Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes des locaux privatifs
Les locaux de services communs
Les passages et corridors
Sont réputés droits accessoires aux parties communes
Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes
Le droit d’édifier les bâtiments nouveaux dans des cours, parcs, jardins constituants des parties communes
Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Voir aussi :
Convocation d'une assemblée générale de copropriété
Déroulement d’une assemblée générale de copropriété
Vote et conditions de majorité en assemblée générale de copropriété
Copropriété : procédure de recouvrement des impayés
Travaux d'amélioration et d'entretien d'une copropriété
Effectuer des travaux dans son appartement
Copropriété sous administration judiciaire