Mur mitoyen, ce qui faut savoir !

Un mur mitoyen est souvent la cause de problème de voisinage. Connaître ses droits et ses devoirs est un pas à la bonne attente des voisins.

Qu’est ce qu’un mur mitoyen ?
Un mur est considéré comme mitoyen lorsque celui sépare deux propriétés privées et appartient aux deux propriétaires. Ce mur permet de séparer deux logements, deux jardins ou cours… On considère donc que chacun est copropriétaire du mur.

Le mur peut aussi être soit totalement mitoyen ou avoir une partie privée notamment lorsque deux maisons mitoyennes ne sont pas à la même hauteur. Dans ce cas, la partie mitoyenne du mur sera privative sur la longueur qui couvre le logement le plus haut.

On considère que tout mur est présumé mitoyen sauf si :
Un des propriétaires possède un titre de propriétaire qui prouve la propriété du mur.
Un seul des propriétaires a entretenu ou réparé le mur pendant une durée de plus de 30 ans sans que l’autre propriété participe aux travaux.
Le mur ne suit pas la limite séparative des propriétés en étant implanté d’une manière très irrégulière entre les deux terrains
Enfin le mur présente des caractéristiques spécifiques d’un mur privé (poutre, tuile, ardoise, mur incliné sur un seul côté…).

La mitoyenneté et les murs de soutènement
Le rôle d’un mur de soutènement a pour objet de soutenir les terres de l’une des propriétés lorsque les deux propriétés voisines ne sont pas à la même hauteur et que l’autre terrain surplombe les terres. Dans ce cas, le mur est présumé appartenir au propriétaire du terrain en hauteur.

Acheter et renoncer un mur de mitoyenneté
Acquérir un mur de mitoyenneté est possible lorsque vous avez l’intention d’effectuer des travaux de construction qui concerne le mur de mitoyenneté. Le voisin ne peut pas s’y opposer sauf si le mur a été édifié non en limite de propriété mais sur le terrain du voisin seulement. Dans ce cas, pour acquérir le mur de mitoyenneté, il faut payer une somme égal au coût du mur et à la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. S’il y a un litige en ce qui concerne la cession du mur de mitoyenneté, il faut s’adresser au tribunal de grande instance qui statuera.
Renoncer un mur mitoyen est possible dans le cas où il ne tire pas avantage du mur. La demande doit être faite au près du notaire est publié à la conservation des hypothèques. Cet abandon lui décharge des frais d’entretien du mur.

Peut-on surélever un mur mitoyen ?
Oui, on peut allonger la hauteur d’un mur sous réserve de ne pas nuire son voisin, notamment au niveau de la vue. Dans tous les cas, discutez avec votre voisin même si son accord n’est pas obligatoire. Le coût de la surélévation est évidement à la charge de la personne qui souhaite effectuer les travaux

L’entretien et la reconstruction d’un mur mitoyen
Un mur de mitoyenneté est à la charge de deux copropriétaires. Ils doivent donc s’entendre pour entretenir le mur. La participation aux frais d’entretien est proportionnelle aux droits de chacun des propriétaires sur le mur. Par exemple, si un des copropriétaires détient une partie privée du mur mitoyen, il doit s’acquitter des trois quarts des frais d’entretien. De plus, si un des propriétaires est à l’origine de la dégradation du mur, il doit en supporter les frais de remise en état.

Question/réponse

Je ne veux plus m'occuper des réparations d'un mur mitoyen, comment y rénoncer ? Si vous considérez que les frais de réparation sont très élevés et que vous ne voulez plus participer à son entretien, il suffit de l'indiquer à votre voisin par lettre recommandée avec AR (Art.656 c.civ). Il est recommandé de faire constater le changement de propriétaire par un notoire. Cependant, il est impossible de renoncer à un mur mitoyen si celui-ci sert de soutient à un bâtiment qui vous appartient ou que vous êtes à l'origine des dommages qui nécessitent les réparations

Un arbre que mon voisin a planté trop près du mur mitoyen est à l'origine des dégradations du mur, doit-je supporter les frais ? Absolument pas, c'est à l'auteur du trouble d'en assumer les réparations.

J'ai construit mon mur tout seul et aujourd'hui le voisin me demande de lui céder la mitoyenneté, puis-je refuser ? Vous ne pouvez refuser de céder la mitoyenneté d'un mur que s'il a été en totalité construit sur votre terrain. Par contre, s'il a été élevé en limite séparative, vous ne pouvez pas vous opposer à la demande de votre voisin.

Comment obliger mon voisin à participer à l'édification d'une clôture pour séparer nos deux terrains ? Dans un premier temps, il faut lui envoyer une lettre pour proposer des solutions pratiques à l'édification du mur mitoyen. S'il habite à la campagne, il a la possibilité de refuser. En ville, en revanche, il ne peut pas s'opposer au projet (art 663 c. civ) car vous pouvez le contraindre en déposant un recours d'établissement de mitoyenneté auprès du tribunal de grande instance.

Comment réaliser des sur un mur mitoyen sans créer un problème de voisinage ? Chaque propriétaire dispose d'un libre droit d'usage, s'il ne nuit pas aux droits du voisin. Pour réaliser des travaux, il faut avertir le voisin par écrit (lettre recommandé avec A/R) et établir un accord écrit précisant les travaux. En cas de refus, le demandeur peut saisir le tribunal de grande instance qui désignera un expert.