Bien faire la distinction entre travaux d'amélioration et travaux d'entretien

Les travaux sur les parties communes sont nécessaires, voire indispensables, pour assurer la sécurité et la pérennité de l’immeuble. En matière de travaux d’amélioration, la loi est très vague là-dessus. Les juges considèrent généralement que le remplacement d’un élément d’équipement hors d’usage n’est pas une amélioration même si l’élément nouveau est plus moderne et plus performant. En revanche l’installation d’un élément nouveau dans l’immeuble est considérée comme travaux d’amélioration
Ascenseur
Aire de jeux
Système de surveillance des parties communes
Etc.

Le vote des travaux d’amélioration

La distinction entre travaux d’entretien et travaux d’amélioration est très importante car il conditionne la façon de vote des travaux. Pour les travaux d’entretien, un vote à majorité simple suffit. En ce qui concerne les travaux d’amélioration, le vote doit être fait à la majorité des membres de la copropriété réunissant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires. Cette double majorité est très difficile à obtenir.

Pour faciliter l’exécution de travaux d’amélioration dans les copropriétaires, des majorités dégressives ont été instaurées lors de votes successifs. Si la double majorité n’est pas obtenue, le syndic peut alors convoquer une seconde assemblée, au cours de laquelle les absents non représentés ne sont pas pris en compte. En cas de désaccord majeur, le ou les copropriétaires concernés peuvent saisir le tribunal de grande instance pour obtenir satisfaction.

Cas particulier de certains travaux d’amélioration

Afin de faciliter leur adoption, la loi prévoit que certains travaux d’amélioration peuvent être décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires. En l’absence de décision prise à cette majorité, la résolution peut être adoptée à la majorité de l’article 24 à l’occasion d’un deuxième vote ou 2ème assemblée. Les travaux concernés sont :
Les travaux rendus obligatoires par la loi notamment la loi SRU sur la réhabilitation des ascenseurs
Les travaux d’économie d’énergie (isolement thermique du bâtiment, pose de panneaux solaires…)
Pose de compteurs individuels d’eau froide
Pose de canalisation de l’habitat
Pose d’une antenne collective
Travaux d’amélioration et de sécurisation de l’installation électrique
Travaux permettant d’améliorer la salubrité de l’immeuble.

Voir aussi :
Obtenir l'autorisation d'effectuer des travaux dans mon logement
Convocation d'une assemblée générale de copropriété
Déroulement d’une assemblée générale de copropriété
Vote et conditions de majorité en assemblée générale de copropriété
Copropriété : procédure de recouvrement des impayés
Copropriété sous administration judiciaire