Acheter un bien immobilier pour louer, comment reussir son investissement ?

En matière d'investissement locatif, un acquéreur a désormais le choix entre le dispositif Robien remanié, le dispositif Borloo et le dispositif Scellier. Alors comment choisir son dispositif pour se constituer un patrimoine et investir sur la pierre ? Voici quelques explications pour reussir son investissement immobilier.

1 - Dispositifs Robien remaniés

Condition : Après les dérapages constatés avec l'ancienne loi Robien, notament la construction de maison neuve sur des zones non deficitaires en logement, le gouvernement a remanié cette loi. Maintenant le bailleur s'engage à louer au minimun neuf ans son appartement ou maison. De ce fait, le proprietaire peut deduire 6% sur le prix d'achat durant 7 ans, puis 4% les huitièmes et neuvièmes mois. Au total, 50% du prix d'achat est amorti.
L'investissement immobilier est plafonné à 400 000 euros. Ce dispositif s'adresse aux personnes qui ont beaucoup de moyen et qui souhaitent une reduction d'impôt.

Les logements concernés : Peuvent bénéficier du dispositif Robien, les logements achetés neufs ou en état futur d'achevement et les anciens très dégradés. Ceux-ci peuvent être mis en location si la rehabilitation est effective.

Les locataires éligibles : Comme dans l'ancien dispositif robien, les locataires ne sont pas soumis à un plafond de revenu. Il est aussi possible de louer le bien immobilier à un ascendant ou descendant.

2 - Dispositifs Borloo populaire

Cette dispositive d'amortissement a été mis en place pour favoriser la construction de logement loués 30% moins chers que les loyers du marché. Ce dispositf est accessible aux epargnants qui ont des parts ou qui investissent dans la pierre à travers des sociétés de placement immobilières comme les SCPI ou OPCI.

L'avantage fiscal est double : d'une part l'amortissement (6% pendant 7ans, 4% pendant 2ans, puis 2,5% pendant un 1an, soit 65% du prix d'acquisition sur 15ans. Et par ailleurs, une deduction de 30% forfaitaires est accordée sur les revenus locataires. Condition : Le logement doit être loué non meublé durant au moins neuf ans à une personne qui en fera sa residence principale. Les revenus et loyers plafonnés : Les revenus du locataire ne devront pas depasser un certains montant. Par exemple : Pour un bail fait en 2006, les revenus des locataires ne devait pas depasser 69440 euros imposables en 2004. Il faut savoir que ces taux varient en fonction des regions en france.

3 - Nos conseils pratiques pour reussir son investissement locatif

L'investissement sur un bien immobilier est une opération délicate car les enjeux sont importants. Pour reussir cette opération, il faut suivre quelques règles de base :

Par exemple, n'achetez jamais un appartement ou une maison dans un programme entièrement destiné à l'investissement locatif, car dans ce cas, il y a que le retour à l'investissement qui comptent pour les investisseurs. Donc, malheuresement, le bien immobilier veillit vite.
Lors des simulations avec les promoteurs, verifiez si les chiffres correspondent au prix du loyer dans le marché. A comparer aussi, le prix du m² vendu par rapport à la moyenne.
Pour un premier investissement, rendez-vous sur place pour vérifier l'emplacement du bien : les critères à privilégier sont : proximité à avec les transports en commun, commerce, équipement collectif (gymnase...)

4 - Calculer la rentabilité de votre investissement ?

Recettes - charges/investissement total * 100 = rendement
L'investissement total est le prix final que vous avez payé pour acheter l'appartement ou la maison. Cela comprend le frais de notaire, frais d'agences, prêts...). Les recettes sont le total des loyers que vous percevez par an. Les charges annuels comprend (charges de copropriété, travaux... ). Les rendements sont généralement compris entre 5 et 7% en moyenne par an.