Usufruit locatif, un mode d'investissement en devenir

Le démembrement de propriété permet pour des investisseurs avisés de faire des investissements locatifs très avantageux fiscalement. Encouragé par le besoin en logement social en France, ce type d'investissement est donc un moyen d'investir autrement et à long terme.

Le principe du démembrement est la dissociation des éléments d’une propriété entre l’usufruitier et le nu-propriété.
Déconnectée de l’optique purement successorale, l’usufruit locatif est une technique qui offre des avantages notables à l’investisseur.
En effet, elle lui permet, en achetant la seule nue-propriété d’un bien immobilier, de le payer moins cher que le prix du marché, tout en le déchargeant totalement de la gestion locative. De plus, elle lui offre une série de bonus fiscaux, à commencer par une diminution de l’ISF.

Connu par les cabinets de conseil en optimisation fiscal immobilières, ces montages d’un genre nouveau commencent à sortir de l’ombre. Ce type d’investissement s’envisage avec une mise minimum de départ de 100 000 euros.

Considéré pour certain comme un outil de défiscalisation, l’usufruit locatif nécessite un montage rigoureux car l’achat d’un bien en nue-propriété comporte des avantages, mais aussi des inconvénients.
Il est essentiel donc de s’assurer des compétences de l’exploitant usufruitier en matière de gestion immobilière, de bien examiner les termes du contrat de cession d’usufruit notamment s’il s’agit d’un immeuble en copropriété.

En ce qui concerne le démembrement, il peut s’effectuer, indifféremment, dès l’acquisition du bien ou à n’importe quel moment de sa détention. A l’échéance prévue pour le dénouement (date prévue dans le contrat ou achat en viager), nue-propriété et usufruit se rejoignent automatiquement, sans frais ni formalités particulières, pour reconstituer la pleine propriété au bénéfice de l’ex nu-propriété.

Les possibilités du démembrement de propriété sont nombreux. Il peut par exemple s’agir d’un investisseur qui fait l’acquisition de l’usufruit d’une bien locatif, et là, les avantages ne seront pas pareil s’il s’agit d’une personne assujettie à l’ISF ou pas. Chaque cas doit donc être étudier en fonction des objectifs de l’investisseur et surtout de ses revenus annuels.

En tout cas, l’idée fait son chemin et de plus en plus de personnes s’intéressent à ce type de placement, notamment les pouvoirs publics. Ainsi, des sociétés spécialisées en gestion immobilière ont mis sur le marché plus de 1500 logements en nue-propriété avec comme Usufrutier les bailleurs social.

L’article 84 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 fixe le cadre de l’usufruit locatif social. Cette circulaire définit la durée minimale de l’usufruitier et les conditions de l’acquisition de l’usufruit locatif social. Pour les nue-propriétés à savoir les investisseurs immobiliers, ils ont la garantie de pouvoir recupérer leur bien après la fin du contrat de demembrement.......... Article actualisé le 05/02/2014