Vente à réméré, comment investir en toute sérénité ?
Avec la crise et le resserrement des octrois de crédit, les emprunts alternatifs comme la vente à réméré reviennent à la mode.
Ce mode de financement cible en priorité les personnes qui possèdent un bien immobilier et qui ont du mal à décrocher un crédit, car ils sont confrontés à une situation financière difficile, mais provisoire.
Le principe est simple
La vente à réméré, appelé aussi vente avec faculté de rachat est régit par le code civil (art, 1659 et s).
Il permet à un propriétaire d’un bien immobilier d’emprunter de l’argent à un investisseur via une société spécialisée en refinancement avec le concourt soit d’un notaire ou d’un avocat spécialisé sur ce type d’opération.
Le bien immobilier au centre de l’opération
Toute l’opération se base sur ce bien car il représente la garantie. Pendant la durée de l’opération, le bien passe aux mains du prêteur. Il en devient le propriétaire et l’emprunteur, l’usufruitier. A l’issue de la durée du prêt, l’emprunteur rachète son bien à l’investisseur selon les conditions prévues dans le contrat.
Que ce passe t-il si l’emprunteur n’arrive pas à terminer son crédit ?
Dans le cas où il n’arrive pas à payer rembourser son crédit, l’investisseur devient automatique le propriétaire du bien sans engager des longues procédures
D’ailleurs c’est ce qui différencie, une vente à réméré d’un prêt sur gage d’un bien immobilier. En effet, dans ce dernier, cela nécessite d’engager une procédure mettant en œuvre ce droit réel.
Quels sont les avantages pour l’investisseur et l’emprunteur?
Pour le prêteur, les risques sont très limités car au pire, il se retrouvera à la fin avec un bien. De plus, ce type de placement offre des bons rendements à court terme.
Pour le propriétaire du bien, ce type d’opération évite de vendre directement son bien sur le marché pour éponger ses dettes et de se retrouver à la rue.
Le réméré évite de perdre le bien et offre l’avantage s’il s’agit d’une résidence principale d’y habiter durant la durée de l’opération. Une convention sera alors établit et l’investisseur touchera une indemnité d’occupation dont le montant est fixé sur le compromis.
A tout moment, le vendeur dispose d’une faculté de rachat de son bien qu’il peut exercer. Un nouvel acte authentique sera alors établi lorsque celui-ci aura remboursé l’ensemble des frais relatif au bien.
Attention : la vente à réméré est taxée comme une vente ordinaire. Les deux parties doivent donc s’acquitter des frais de notaire à l’achat pour l’acquéreur et à la vente pour l’ancien propriétaire.
Comment est définit le prix d’achat ?
En général, c’est l’intermédiaire qui fixe le prix.
Le vendeur peut en revanche le négocier à la hausse en apportant une évaluation réalisée par un expert en bien immobilier.
En moyenne, le bien est vendu au maximum 80% de sa valeur. Dans certains cas, la décote peut atteindre 50% de la valeur du bien.
En revanche, il ne pourra être cédé à moins de 41,7% de la valeur réelle du bien car la transaction se heurterait à la notion légale de lésion en cas d’écart supérieur à 7/12e de la valeur réelle du bien.
L’investisseur doit s’assurer de viabilité financière du vendeur
Le but de la vente à réméré n’est pas d’acquérir un bien. Il s’agit d’un placement financier. Dès lors, l’acquéreur du bien en réméré doit s’assurer que le vendeur pourra racheter le bien au plus tard à la date butoir fixée sur l’acte.
Ainsi, il peut par exemple demander au notaire au à l’avocat d’insérer dans l’acte d’achat une clause obligeant le vendeur de fournir de temps en temps ses relevés bancaires……… Article écrit le 05/02/2014
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