Les garanties liées au crédit immobilier

Avec le resserrement du crédit en France, les banques sont très frileuses sur les demandes de crédit immobilier. Pour caricaturer : Avant la crise, une personne qui avait un CDI à temps plein et était en bonne santé, se voyait proposer rapidement un prêt immobilier pour une durée de 20 ans. Maintenant, votre conseiller exige beaucoup de garantie. Voici quelques unes qui sont liées à l’obtention du financement de votre projet immobilier.

Formes de garanties :
Les garanties réelles : il s’agit d’affecter un bien déterminé, en l’occurrence le logement financé à l’aide du prêt, pour sécuriser le remboursement. En cas de défaillance de l’emprunteur, ces garanties permettent à la banque de faire saisir le logement afin qu’il soit vendu en justice.
Les garanties personnelles : Elles reposent sur l’engagement d’une ou plusieurs personnes de rembourser le prêt à la place de l’emprunteur si celui-ci ne le rembourse pas. La forme la plus utilisée pour ce type de garantie est le cautionnement.

Le privilège du prêteur de deniers
Lorsque la banque consent un prêt destiné à l’acquisition d’un immeuble, elle bénéficie d’un privilège spécial appelé privilège du prêteur de deniers qui garantit le capital du prêt et 3 ans d’intérêts.
Pour le faire valoir, il suffit que les conditions suivantes soient réunies :
L’acte de vente et acte d’emprunt doivent être établis par un notaire
L’acte de prêt doit mentionner que le prêt est destiné au paiement du prix d’achat de l’immeuble
Enfin, l’acte de vente doit mentionner que l’achat du bien a été payé par le crédit octroyé.

Ce type de garantie présente l’avantage d’être moins couteux qu’une hypothèque pour l’emprunteur car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière.

L’hypothèque classique
Lorsque le prêt est destiné au financement de la construction d’une maison, de travaux d’amélioration ou d’agrandissement, la banque ne peut pas bénéficier du privilège du prêteur de deniers, elle va alors demander la constitution d’une hypothèque classique. Elle porte sur le montant du prêt et 3ans d’intérêts.
Cette hypothèque doit obligatoirement être consentie par acte notarié et inscrite au bureau des hypothèques dont dépend l’immeuble.

L’hypothèque rechargeable
Mise en place depuis 2006, cette hypothèque permet la souscription d’un nouveau crédit garanti par l’hypothèque inscrite au titre d’un précédent crédit partiellement remboursé. Les conditions de recharge (et notamment son montant) doivent être prévues par l’acte constitutif de l’hypothèque initiale et prévue dans le contrat de prêt.

Coût inscription hypothécaire
Les frais d’inscription au bureau des hypothèques comprennent :
La taxe de publicité foncière (0,715% du montant du prêt)
Le salaire du conservateur des hypothèques (0,05 du montant du prêt)
Les horaires du notaire
Le coût des recherches d’états hypothécaire.
Ces frais peuvent jusqu’à 4000 euros en fonction du prêt et de l’hypothèque choisi.