La société civile immobilière, un outil de gestion du patrimoine ?

De plus en plus de personnes choississent de créer une société civile immobilière pour partager la propriété d'un bien dans un cadre juridique plus souple. En effet, la SCI est un outil de gestion du patrimoine très performant. Elle offre un cadre de gestion plus souple et permet de transmettre facilement son patrimoine.

Mais, si cet outil est plus souple, son fonctionnement est aussi plus technique. Il est donc nécéssaire de bien comprendre son fonctionnement afin de l'utiliser à bon escient. Voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer.

La SCI est un formidable outil de gestion, en raison notamment de sa grande liberté statutaire. Un avantage de taille par rapport au régime de l'indivision.

Avec la SCI, c'est le gérant qui assure la gestion courante. Dans une indivision, toute décision nécessite souvent l'accord des indivisaires à la majorité des 2/3 des parts voire à l'unanimité pour la vente.

La SCI permet aussi de choisir ses partenaires car à la rédaction du statut, les membres peuvent choisir d'insérer une clause qui prévoit que tout associé qui veut vendre ses parts doit d'abord les proposer aux autres membres de la SCI.

1 - Quand recourir à une société civile immobilière ?

... pour acheter un logement avec son concubin.

Grâce à la SCI, des concubins ou des pacsés règlent le problème de leur succession. Le survivant est assuré de pouvoir rester dans les lieux sans avoir à payer 60 % de droits de succession. Il évite des conflits potentiels avec les héritiers du défunt, notamment pour des familles recomposées. Pour cela, il faut créer la société en démembrant les parts, de façon à ce que chaque personne détienne la nue-propriété d'une partie des parts et l'usufruit du reste.

... pour conserver une propriété familiale.

Dans ce cas, la SCI est préférable à l'indivision. Les décisions courantes peuvent se prendre à la majorité des deux tiers des indivisaires et non à l'unanimité . Pour autant, l'indivision n' égale pas encore la souplesse de gestion d'une SCI

... pour préparer sa succession en restant maître chez soi.

Une SCI donne la possibilité de répartir de façon équitable un patrimoine immobilier. Un chef de famille donnera un nombre égal de parts sociales en s'inscrivant dans le cadre classique des donations. En tant que gérant de la SCI, il continuera de s'occuper de ses biens.

De plus, il est possible d'étaler dans le temps la transmission des parts sociales à ses enfants, soit en pleine propriété, et de bénéficier ainsi du renouvellement, tous les 15 ans de l'abattement fiscal de 100 000 euros sur les droits de donations

... pour détenir des locaux professionnels.

La SCI permet de dissocier vos biens propres de votre patrimoine professionnel. Mieux, vous pouvez même en éclater la propriété sur plusieurs membres de votre famille. En cas de faillite, les locaux deviennent alors difficilement saisissables.

..... Pour acheter un patrimoine à crédit afin d'optimiser la transmission

Si dès le départ, votre objectif est de transmettre votre patrimoine, créez une CSI avec un faible capital permet de diminuer les droits de succession. En effet, les droits de donation sont calculés sur la valeur nette de la société (dette compris), plus le montant des emprunts est important, plus la valeur de la SCI est faible et donc la donation sera moins taxée. Pour optimiser totalement la transmission, il est judicieux de faire une donation en démenbrement de propriété, c'est à dire que vous et votre conjoint reste usufruitiers des parts de la SCI. En revanche, il faut s'assurer d'avoir assez de revenu pour faire face au remboursement.

2 - Une SCI est obligatoirement représentée par un ou plusieurs gérants.

Le rôle de ce dernier consistera à payer les charges, à veiller à l'entretien, à louer les biens et à encaisser les loyers. Sa marge de manœuvre est définie dans les statuts. Certaines clauses peuvent ainsi limiter ses pouvoirs. Par exemple, il peut être précisé que certaines décisions se prennent au cours de l'assemblée générale des associés avec une majorité plus ou moins large

3 - La rédaction des statuts constitue le premier passage obligé pour la création d'une SCI.

Certes, des imprimés standard sont en vente dans les librairies spécialisées ou téléchargeables sur Internet. Mais pour optimiser votre SCI, vous avez intérêt à demander à un professionnel - avocat, notaire ou expert-comptable - d'en rédiger les clauses. Selon leur complexité, prévoyez de 600 à 2 500 euros.

Après avoir rédigé vos statuts, il faut l'enregistrer auprès des instances appropriés. Adressez-vous à la recette des impôts du siège de la SCI en cas d'apport en numéraire ou au bureau des hypothèques en cas d'apport d'immeuble.

Un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonce légale. Ensuite, il faut procéder à l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Le greffe du tribunal de commerce délivre alors un numéro d'immarticulation et publie le nom de la société au Bulletin officiel des civiles et commerciales.

Une fois la SCI créée, Il faut alors choisir son statut fiscal. Les revenus de la SCI peuvent être imposés, suivant, soit à l'impôt sur le revenu (IR), soit à l'impôt sur les sociétés (IS). De plus en plus d'administrateur de bien privilégie l'impôt sur la société pour gérer leur patrimoine immobilier car il offre plus d'avantage.

Au niveau comptabilité, aucune disposition légale n'oblige les SCI à adopter une de particulière. Ils sont d'ailleurs nombreuses à se contenter d'un livre de comptes où figurent les dépenses et les recettes de la société.... Pour plus d'information, vous pouvez visiter le site Création SCI. Article actualisé le 06/09/2013