Investir sur un immeuble de rapport, 6 conseils pour reussir son achat

L’achat d’un immeuble de rapport peut s’avérer un investissement beaucoup plus rentable que l’achat de plusieurs appartements dans différents immeubles.
En effet, un immeuble en bloc coût moins cher en entretien car on peut négocier les coûts des travaux, on n’a pas de syndic de propriété et les frais d’acte notarié sont bas. En revanche, l’inconvénient est que vous misez beaucoup d’argent sur un seul endroit. En cas de problème majeur, il faut avoir les reins solides.

Ce type d’opération s’adresse donc plutôt à des investisseurs expérimentés qui seront choisir un immeuble de rapport de façon rationnelle avec des critères bien précis.
Dans cet article, Toobusiness vous livre quelques uns de ces critères pour réussir à investir sur ce marché

Par où commencer ?
La première chose à faire lorsqu’on choisit d’investir sur un immeuble de rapport est de déterminer les zones les plus intéressantes pour ce type d’opération.
Pour les petits porteurs, les régions les plus propices à ce type d’investissement se trouve pour la plupart dans en Province.

En effet, à Paris et en île-de-France, le prix au mètre carré est très élevé. Pour ce type d’opération, il faut compter au minimum 2,5 millions d’euros.
Dans les grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux, Lille, il faut compter en moyenne 1 millions d’euros.

Il faut donc s’éloigner des grandes villes pour trouver des belles affaires.
Dans la région rhône-alpes, il faut donc regarder du côté de Saint-Étienne pour trouver de beaux immeubles avec des rentabilités à plus de 5%.
Au nord, il faut regarder plutôt du côté de Roubaix ou Tourcoing pour avoir des rentabilités à des chiffres
D’ailleurs, c’est dans ces villes moyennes que ce type d’investissement est plus rentable (8% en moyenne) et coûte moins cher. On peut facilement trouver des immeubles de rapport à moins de 500 000 euros comprenant une dizaine d’appartements.
Par exemple : Limoges, Poitiers, Dijon, Metz, Biarritz, Niort, Le Mans etc.

L’emplacement est très important sur ce type d’investissement, renseignez-vous bien sur le quartier. Les critères à prendre en compte : mixité, transport en commun, commerce, équipement collectif etc.

Quel type d’immeuble choisir ?
Pour commencer, mieux vaut viser les petits immeubles comprenant moins d’une dizaine d’appartements. Cela évite de se retrouver piéger dans des histoires de préemption. En effet, dès qu’un immeuble contient plus de dix appartements, la vente déclenche automatiquement le droit de préemption des locataires (Art. 10 de la loi du 31 décembre 1975)
Ensuite, préférez un immeuble avec des locaux mixtes (appartement, local commercial ou bureau), cela permet de diversifier ses rentrées de loyers. Autre avantage, un bail commercial est plus facilement résiliable qu’un bail d’habitation.

Au niveau des parties communes, privilégiez les immeubles qui possèdent des places de parkings. Si l’immeuble possède un ascenseur, il faut l’expertiser pour savoir le coût d’entretien ou de remise en conformité.

Dans tous les cas, votre projet doit comprendre une part de travaux à effectuer. Cela valorisera votre investissement et créera un déficit foncier qui permettra de réduire vos impôts.

Soyez attentif au diagnostic immobilier
Pour éviter d’avoir à faire des grands travaux que vous ne pourrez pas supportez, vous devez être vigilant sur la qualité de l’immeuble et particulièrement sur :
La performance énergétique du bâtiment
L’état des canalisations (évitez les canalisations en plomb)
L’état des installations électriques et du gaz
L’état des murs, du toit et des façades (fissures, dégradation, amiante etc.)

Faite un tour à la mairie pour consulter le PLU
Avant tout achat, il faut absolument se rendre à la mairie de l’arrondissement pour consulter le plan local d’urbanisme. Cela vous donnera des informations très importantes sur le devenir du quartier et des contraintes qui sont rattachés à l’immeuble convoité.

Faut-il donner la gérance à une agence immobilière ?
L’avantage d’avoir un immeuble de rapport à gérer est que vous être le seul maître à bord, il faut pouvoir être capable de faire face à tout type de situation.
Problème technique, papier administratif, gérance des loyers et des locataires etc.
Pour éviter que tous ces tâches prennent beaucoup de votre temps, il est parfois judicieux de passer par une agence immobilière.
L’avantage avec ce type de bien immobilier est que vous pouvez négocier à la baisse les frais de gestion.
Selon les agences et les prestations offertes, le coût de gestion d’un immeuble en bloc tourne aux alentours de 8% hors taxe des loyers.
Pensez toujours à négocier, cela est important pour la rentabilité de votre investissement. Chez certaines agences, une politique tarifaire dégressive est mise en place en fonction du nombre de l’importance de l’immeuble.

Faut-il revendre par lot ou à la découpe ?
Lorsqu’on investit sur un immeuble, c’est pour gagner de l’argent. Il arrive donc à un moment où la question de la vente de l’immeuble devient obligatoire surtout si la rentabilité n’est pas au rendez-vous.
Dans ce cas, deux solutions s’offrent à l’investisseur.
Soit, il vend appartement par appartement (vente à la découpe)
Soit, il vend l’immeuble entier

La première solution nécessite beaucoup de démarche avant de commercer les ventes
Mise en place d’une copropriété (les locataires ont des droits qu’il faudra respecter)
Réalisation des diagnostics obligatoires
Réalisation de l’état descriptif de division etc.
La deuxième solution est moins contraignante est permet de mettre rapidement le bien sur le marché.... Article écrit le 15/09/2013