Immobilier, comment investir dans la pierre papier ?

Pour compléter ses revenus et préparer sa retraite, l’investissement dans la pierre papier est une solution de plus en plus privilégiée par les épargnants. Il permet d’investir dans l’immobilier locatif sans les inconvénients de la gestion du bien (recherche de locataire, risque de vacance, loyers impayés, frais de gestion etc.).

Comment ça marche la pierre papier ?

Pour investir dans la pierre papier, il faut absolument passer par des sociétés spécialisées nommées des SCPI, OPCI, SSI ou SICOM.
Dans cet article, nous allons surtout aborder les deux premières solutions (SCPI et OPCI) car ce sont les plus appréciés par les épargnants.
N.B : Si vous voulez plus d’information sur les deux autres types de placement, rendez vous sur l’article Société de placement immobilier, c'est quoi ?
Le principe de la pierre papier est simple : Il suffit d’acheter des parts ou des actions (d’où le terme papier) dans une société investie en immobilier.
Il peut s’agir alors d’un :
SCPI : Société civile de placement immobilier
OPCI : Organisme de placement collectif immobilier ou d’une autre entité comme les SICOM, les SSI ou même d’une SICAV immobilier côté en bourse.

Où peut-on acheter des parts d’une SCPI ou OPCI ?

Il existe plusieurs manières d’investir dans la pierre papier.
Vous pouvez soit rentrer directement en contact avec une SCPI ou un OPCI si vous les connaissez bien et que vous avez bien étudié leurs rentabilités ou passer auprès d’un professionnel en gestion de patrimoine ou votre conseiller bancaire.

Dans tous les cas, il faut bien étudier les comptes de ces sociétés afin de vérifier leurs sérieux et leurs rentabilités (avoir un recul d’au moins 10 ans).
En général, ces sociétés investissent l’argent collecté dans des immeubles de bureaux, ou des commerces ; rarement dans des logements locatifs.
Elles gèrent ensuite ce patrimoine immobilier, s’occupent de percevoir les loyers, de payer les charges et les impôts locaux, de recouvrir les impayés etc.
Ils versent ensuite aux associés une part des revenus proportionnels à leur investissement.

Quel rendement espéré ?

Si votre société civile immobilière est spécialisée dans la gestion de patrimoine commercial (bureau, commerce etc.), le rendement est d’environ 6% brut. En revanche, s’il s’agit d’immobilier d’habitation, le rendement tourne autour de 3,5% brut.
Pour que l’investissement soit rentable, il faut garder ses parts au moins une dizaine d’année pour ne pas risquer de vendre dans un marché immobilier en baisse.

SCPI : Société civile de placement immobilier

(Pour compléter votre documentation, voir l’article sur les sociétés de placement)
Ces sociétés permettent à tout épargnant d’investir dans la pierre papier en achetant des parts de la société avec une fiscalité comparable à celle de l’immobilier classique. Pour choisir le sien, vous pouvez vous renseigner sur le site de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).

Les avantages des SCPI : Cadres juridique stricte, apport peu élevé pour acquérir une part, pas de cotation en bourse etc.
Sur ce marché, il existe plusieurs types de SCPI :
Les SCPI de rendement, les SCPI de fiscalité et les SCPI de plus-value. Chacun d’eux a ses spécificités.
Les SCPI de rendement permettent par exemple d’avoir des revenus réguliers (tous les trimestres)
Les SCPI de fiscalité permettent de diminuer son taux d’imposition et les SCPI de plus-value permettent de toucher des plus-values immobilières à la revente des parts.

Côté imposition et fiscalité : Chaque associé est tenu de payer de s’acquitter de son impôt sur les revenus touchés. Il s’agit de les déclarer dans votre fiche d’imposition côté régime micro foncier si le montant sur l’année ne dépasse pas les 15 000 euros.
N.B : Pensez à déduire les frais et les charges de vos revenus fonciers

OPCI : Organisme de placement collectif immobilier

Ce sont des sociétés immobilières non coté en bourse qui permettent à des épargnants d’investir dans la pierre papier. L’organisme doit être agrée par l’AMF (Autorité des marchés financier de France).
Un OPCI investit dans l'immobilier résidentiel et de bureau mais aussi sur des actifs non immobiliers.
Le ticket d’entrée dans ce type d’organisme est d’environ 1000 euros la part. L’OPCI peut prendre deux formes :
Fonds de Placement Immobilier (FPI), soumis à la fiscalité des revenus fonciers.
Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV), soumise à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers
Comme tout investissement, le capital n’est pas toujours garanti car il varie en fonction des prix du marché de l’immobilier.

Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment contrairement au SCPI. Il est cependant conseillé de les garder minimum 5 ans.
Leur rendement est aux alentours de 4%. Les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers, actions…
Pour investir sur ce type d’organisme, il faut prendre contact avec son conseiller bancaire notamment si vous êtes à la banque postale, banque populaire ou caisse d’épargne.