Les investissements locatifs à Miami, comment réussir son achat ?

L’achat d’un appartement à Miami peut s’avérer un bon investissement pour les français si l’opération et le montage financier est bien étudié en amont. Pour y arriver, quelques règles simples sont à respecter afin d’éviter que l’aventure se transforme en catastrophe financier. Trouvez sur cet article toutes les informations nécéssaires sur l'achat d'un appartement à Miami.

Qui achète à Miami ?

Les personnes qui achètent un appartement à Miami sont généralement :
Des business man ou people qui cherchent à avoir un pied à terre aux Etats-Unis
Des investisseurs qui essaient de faire de gros profits en spéculant à la hausse sur le marché locatifs.
Des particuliers français qui veulent défiscaliser une partie de leurs revenus.

En fonction du type de profil, les sommes investies ne sont pas les mêmes. Pour les premiers par exemple, ils peuvent débourser jusqu’à 300 000 euros pour l’achat d’un appartement à Miami. Pour les seconds, ils peuvent miser jusqu’à 1 millions d’euros et pour les troisièmes, leurs montants varient entre 80 000 euros et 200 000 euros.

Pourquoi investir sur un appartement à Miami ?

Il y a plusieurs avantages à investir à Miami :
Prix au m² plus faible qu’en France (Côte d’azur, Paris)
Cadre de vie exceptionnel (soleil, plage, vie peu chère comparé à Paris)
Dollar plus faible que l’euro
Fiscalité avantageuse lors de l’achat
Bien immobilier d’exception facile à louer (Un 100 m², acheté à 250 000 euros, bien placé et dans un immeuble luxueux, se loue 1700 euros mensuels).

Pourquoi ne pas investir dans un appartement à Miami ?

Les revenus locatifs, après déduction des charges et intérêts d’emprunt et amortissement, sont imposables aux Etats-Unis à 35%
Les plus-values immobilières sont taxées en France et aux Etats-Unis (15% après un de détention) avec déduction du montant de l’impôt payé en France
L’impôt sur les successions est dû dans les deux pays

Quels sont les quartiers les plus recherchés ?

Il y a évidement Miami Beach qui longe sur 16 Km dont le point névralgique est South Beach avec ses restaurants, ses discothèques et centres commerciaux
Il y a Brickell Downtown, appelé aussi le future Manhattan de Miami
Il y a Bal-Harbour, Sunny Isles et Aventura qui sont des quartiers chics de Miami Beach et du nord de l’île
Il y a Coral Gables (à moins de 10 km de la mer) qui est une zone résidentielle calme et boisée dont les familles américaine adorent.

N.B : Dans tous les cas, privilégiez les biens de qualité avec vue sur la mer, étage élevé si possible. Attention aux frais d’entretien qui peuvent être très élevé (300 euros par mois) si vous habitez dans un immeuble de standing avec concierge, salle de sport…
Enfin, n’achetez pas un logement ave travaux car la demande de rénovation peut prendre plusieurs semaines car la loi est très stricte.
Pour éviter tous ces pièges, il est conseillé de passer par un agent qui connaît le marché. Plusieurs enseignes françaises ont des correspondants sur place et prennent votre investissement en main. Ses horaires (6% du prix du bien) sont inclus dans le prix de vente.

L’opération financière en elle-même

Pour que l’investissement soit viable, il faut que l’acquéreur apporte un apport minimum de 40% du montant du bien.
Pour l’achat, privilégiez les biens mise en vente lors de Fore-closure (liquidation judiciaire). Pour avoir une bonne chance d’obtenir ce type de bien, il faut le plus souvent acheter cash. Si vous ne disposez pas du liquide, il faut mieux emprunter en France pour acheter comptant en Floride au vu des taux pratiqués en métropole et de la parité euro/dollar.
Autre conseil, limitez votre responsabilité en tant que propriétaire en souscrivant des bonnes assurances. Il peut être judicieux d’acheter par l’intermédiaire d’une Limited Liability Company.