 Qu’est qu’une plus-value immobilière ?
Une plus-value immobilière est le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Il concerne essentiellement les résidences secondaires et les investissements locatifs. Les résidences principales sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières.
Ce gain est soumis à un prélèvement dès la vente.
Les plus-values sont taxées à hauteur de 19% pour le prélèvement forfaitaire et de 15,5% pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS etc.), soit 34,5% de taxe hors résidences principales.
Dans la très grande majorité des cas, le notaire est chargé de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur.
Pour commencer, nous allons énumérer les cas particuliers ou les plus-values sont exonérés d’impôt ou réduit quelque soit la nature du bien immobilier
Sont exonérés, sous conditions de revenus
Les personnes titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité (classement dans la 2ème ou 3ème catégorie) et pour certains contribuables non-résidents dont leur revenu ne dépasse pas en 2013 10 024 euros pour un célibataire et 15 376 euros pour un couple.
Les titres de sociétés à prépondérance immobilières qui mettent en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l'associé cédant qui occupe à titre d'habitation principale.
Si un logement appartient en nue-propriété aux enfants et usufruit à un ascendant qui l’occupe à titre de résidence principale, l’exonération ne s’applique qu’à la part de la plus-value correspondant aux droits de l’ascendant usufruitier.
Les ventes dont le prix de cession est en dessous de 15 000 euros sauf les biens démembrés
Les immeubles et titres de sociétés détenus depuis plus de 30 ans
Les immeubles d'utilité publique
Les immeubles cédés à un organisme HLM cédés entre 2005 et 2007.
La vente par un locataire d’un logement autre que sa résidence principale si celui-ci n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans.
Quelles sont les autres opérations imposables ?
Certaines plus-values sont imposées lorsqu’il s’agit d'une cession à titre onéreux. Cela comprend les ventes (y compris la rente viagère), les expropriations, les échanges même sans soulte, les apports en société et les partages.
Les biens imposables sont : les immeubles (bâtis ou non bâtis), les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue propriété, servitude etc.), les parts de sociétés à prépondérance immobilière, les parts de fonds de placement immobilier.
En plus de la taxation des plus-values, les ventes d’immeubles sont soumises aux droits de mutation à la charge de l’acquéreur et sont perçus par l’entremise du notaire.
Comme se calcule la plus-value immobilière taxable ?
Elle se calcule par différence entre le prix de vente de l’immeuble et le prix d’acquisition majoré de certains frais (charges, indemnité, frais d'acquisition (notaire, agence etc.), frais de travaux etc.
N.B : Les travaux qui rentre dans le calcul sont ceux liés à un agrandissement ou une construction (pose de cloison, de plancher etc.) et les travaux d'amélioration (isolement, chauffage etc.)
Calculer le prix d’acquisition à retenir = Prix d’acquisition nette + frais d’acquisition (forfait de 7,5%) + frais de travaux (forfait de 15% pour un bien détenu depuis plus de 5 ans)
Calculer le prix de vente à retenir = Prix mentionné dans l’acte de vente – frais d’agence – frais de diagnostics obligatoires – frais de mainlevée de l’hypothèque
Une fois la plus-value taxable déterminée, vous pouvez maintenant calculer l’impôt sur la plus-value. Comment se calcule t-elle ?
L’impôt est appliqué après un abattement. L’abattement est variable selon la durée de détention du bien.
Par exemple, si le bien est détenu depuis moins de 6 ans, alors, il n’y a pas d’abattement. En revanche, si vous avez ce bien depuis au moins 30 ans, vous êtes exonérés d’impôts sur les plus values.
Entre 6 et 7 ans de détention, vous avez droit à 2% d’abattement.
Entre 7 et 8 ans : 4%
Entre 8 et 9 ans : 6%
Entre 9 et 10 ans : 8%
Entre 10 et 11 ans : 10%
Etc.
Comment se calcule l’imposition sur la plus-value ?
La plus value après abattement subit trois niveaux d’imposition :
19% de prélèvement forfaitaire
15,5% de prélèvement sociaux
1 à 6% de surtaxe selon le montant de plus value.
2ème astuces pour payer moins d'impôts sur les plus-values immobilières
Au lieu de vendre le bien immobilier, vous pouvez le donner à vos enfants via une donation ou décider juste de donner la nue propriété
Vous pouvez aussi créer une SCI et celle-ci achète le bien. Ensuite, vous donnez progressivement les parts de la société à vos enfants..................Article actualisé le 15/09/2013 par Touffail
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