La vente viagère, un moyen de compléter ses revenus

Une vente en viager est une vente d’un bien immobilier dont une partie du prix est payée sous forme de rente versée jusqu’au décès du vendeur.
Le vendeur âgé et à la retraite, s’assure ainsi un revenu complémentaire. L’acheteur (débirentier) se constitue un patrimoine immobilier avec un apport initial limité. L'achat d'un logement en viager occupé revient souvent moins cher qu'une formule d'acquisition classique. Il présente cependant un inconvénient, c'est le fait de devoir patienter un certain nombre d'année avant de pouvoir occuper les lieux. Cette attente peut parfois être longue, très longue.

Comment se passe une vente en viager ?

La vente d’un logement sous viager se passe devant le notaire. La plupart des contrats de vente prévoient le versement à l’achat d’un capital librement fixé entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (le débirentier) :
Le bouquet, représentant généralement le tiers de la valeur du bien, est versé lors de la signature de l’acte de vente.
Plus le bouquet est important, plus la rente est faible.
Pour le vendeur, cela constitue une sécurité en cas de défaillance de l’acheteur
Pour l’acheteur, l’achat en viager permet de faire des économies de frais liés à une acquisition classique (frais d’assurance, versement d’intérêt, caution etc.)

Ajouté au bouquet, le montant de la rente doit correspondre à la valeur réelle du bien, estimé selon plusieurs critères : nombre de bénéficiaires, âge et espérance de vie. En général, on se réfère à la table de mortalité.
Le contrat prévoit une indexation annuelle de la rente.
La rente prend fin au décès de son bénéficiaire Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers continuent de payer la rente.
N.B : Face au risque d’acheter un bien en viager dont le terme s’éternise, l’acquéreur peut souscrire une assurance décès/invalidité dont le capital aidera à payer la rente s’il décède avant le vendeur.

Vente d’un bien libre ou occupé

Le vendeur continue souvent d’habiter dans le logement, mais ne peut pas le louer s’il n’y réside pas. Le vendeur assume les réparations locatives et la taxe d’habitation, l’acheteur finance les dépenses d’entretien, les grosses réparations et la taxe foncière.
Si le vendeur s’est réservé l’usufruit du bien, il peut l’habiter ou le louer.

Le vendeur n’occupe plus le logement
L’acheteur ne peut entrer dans les lieux si le vendeur décide de partir en maison de retraite. Pour éviter ce type de mésaventure, il important que l’acte de vente mentionne que le vendeur se réserve non pas l’usufruit, qui l’autorise à louer le bien vendu, mais un simple droit d’usage et d’habitation personnel sur une ou deux têtes (Art 631 du code civil).

N.B Une grille de majoration de rente peut être établie dans le cas où le vendeur libère les lieux.

L’acheteur ne paye plus
- Faire jouer le privilège de vendeur permet de vendre le bien aux enchères
- Faire annuler la vente. Souvent les contrats contiennent une clause résolutoire conduisant à l’annulation automatique de la vente en cas d’impayé ; cette clause doit être constatée par le tribunal de grande instance

Les droits d’enregistrement sont calculés au moment de la vente sur la valeur en capital de la rente indiquée dans l’acte.
Le revenu doit déclarer une fraction de la rente perçue à l’administration fiscale. L’acheteur ne peut pas déduire de ses revenus le montant de la rente payée. Le capital représentatif de la rente doit être inclus dans l’assiette de l’ISF chez le vendeur.

La revente d’un viager
L’acheteur peut revendre le viager notamment s’il rencontre des difficultés financières. Le prix du bouquet proposé au nouvel acquéreur tiendra compte de celui versé lors de la première transaction, de l’espérance de vie du propriétaire initial, du décès éventuel d’un deux crédirentiers. Le vendeur peut faire une plus-value au moment de la revente.

Questions – réponses sur le viager

Quels sont les principaux litiges dans le viager ?
Les litiges les plus fréquents sont liés au non paiement de la rente. D’ailleurs, une clause résolutoire permet au crédirentier de récupérer son bien selon les modalités définies dans l’acte de vente.
Vient ensuite, les litiges liés à la répartition des charges et des travaux, les contestations sur la détermination du prix de vente ou de la rente, l’oubli lié à la revalorisation de la rente et enfin la difficulté à récupérer le bien après le décès du crédirentier

Quelles sont les clauses les plus importantes ?
Les clauses importantes sont liés à la part respective du bouquet et de la rente, le nombre de têtes sur lesquelles la rente repose, les clauses de réversibilité (maintien de la rente au profit du conjoint), la répartition précises des charges dues aux travaux d’entretien et de gros œuvres entre vendeur et acheteur.... Article actualisé le 05/10/2013