Acheter pour louer, les points importants à connaître !

Lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif, il y a des points importants à regarder pour éviter les mauvaises surprises.

Bien choisir l’emplacement : Dans la mesure du possible, choisissez un quartier ou un secteur réputé, avec de préférence la proximité des commerces, des transports en commun, des écoles et même d’un bassin d’emploi.
S’informer sur le prix du mètre carré pour pouvoir négocier : Si vous avez un coup de cœur pour un appartement, il faut avant tout s’informer sur les prix pratiqués dans la zone avant de faire une offre. Pour cela, il y a la presse écrite, internet, agence immobilier, notaire…

Quel type de logement choisir ?

Les studios présentent l’inconvénient de fréquents changement de locataires et du risque de vacance qui plombent la rentabilité.
Les trois pièces serait la surface idéale, séduisant à la fois les étudiants colocataires, les couples avec ou sans enfants et les célibataires aisés.

Investissez dans une ville ou l’offre locative est basse : Pour éviter d’avoir un logement sous les bras sans savoir quoi faire, évitez d’investir dans certaines villes ou l’offre locative est saturée par les programmes Robien, Scellier et autres.
Si vous investissez dans l’ancien, ne soyez pas rebuté par les travaux car non seulement elles sont déductibles des impôts, mais aussi elles permettent de négocier à la baisse le prix du logement.

Autres critères importants :
Vérifiez l’état de la plomberie, de l’électricité et de la chaudière, vérifiez l'état d'isolement du logement et achetez dans une petite copropriété où les charges sont réduites.

Soigner le financement du logement

Pour que l’investissement soit rentable, il faut bien négocier son prêt afin que les mensualités de l’emprunt correspondent aux loyers encaissés. Cependant, les loyers couvrent rarement le montant total de la mensualité de l’emprunt. Il faut donc souvent rajouter un peu d’argent pour ajuster les prélèvements.

Pour augmenter la rentabilité de l’investissement, il faut donc négocier ferme le prix d’achat de l’appartement et verrouiller le montage en prenant un effort d’épargne largement inférieur à votre capacité réelle pour ne pas être amené à vendre avant 10 ans (moitié de la durée initiale).

Sélectionner le locataire :

La bête noire de tout propriétaire bailleur est de tomber sur un locataire mauvais payeur. Certes, il existe des assurances contres les loyers impayés, mais il faut du temps pour les activer et elles sont limiter dans le temps. Pour éviter donc de plomber la rentabilité de l’investissement, il faut bien choisir son locataire. Pour cela, le candidat doit avoir un emploi stable, être solvable, présenter ses trois derniers bulletins de salaires et disposer d’un revenu mensuel au moins égal à trois fois le montant du loyer. Pour se couvrir contre les impayés, demandez un cautionnaire qui un bon salaire et qui est bien installé dans la vie active. Pour un couple, mieux vaut que les deux personnes signent le bail afin d’être solidaires du paiement des loyers.

Gérer le bien immobilier

Pour un premier investissement, fuyez les solutions packagées – type « crédit, VEFA, gestion » – mises en place par les organismes prêteurs, le plus souvent associées à des promesses de rentabilité alléchantes dans le cadre d’un décret de crédit d’impôts.
Optez plutôt pour une gestion en direct : vous établirez le contrat de bail, enverrez les quittances, gérerez les menues réparations, encaisserez les loyers, régulariserez les charges, remplirez les déclarations de revenus et payerez les impôts.
Passé le cap du premier trimestre de gestion, cela deviendra facile.
La première année, la régularisation des charges et la déclaration d‘impôts demanderont patience et courage.
Si vous n’avez pas le temps de s’occuper du bien, vous pouvez confier la gérance de l’appartement à un professionnel (agence immobilier) moyennant 7 à 10% des sommes encaissées.

Calculer la rentabilité de votre investissement ?

Recettes - charges/investissement total * 100 = rendement
L'investissement total est le prix final que vous avez payé pour acheter l'appartement ou la maison. Cela comprend le frais de notaire, frais d'agences, prêts...). Les recettes sont le total des loyers que vous percevez par an. Les charges annuelles comprennent (charges de copropriété, travaux...). Les rendements sont généralement compris entre 5 et 7% en moyenne par an.