Où et comment investir dans le dispositif Scellier ?

Après le dispositif Robien, voici que le gouvernement nous présente le nouveau dispositif Scellier qui pour objectif de gommer les erreurs du précédent. Applicable depuis le 1er janvier 2009, il promet une réduction d’impôt jusqu’à 75 000 euro sur 9 ans et ainsi économiser jusqu’à 25% du coût de l’investissement dans un logement neuf ou à réhabiliter. Après 2010, le taux de réduction d’impôt tombera à 20%.

En contrepartie, l’investisseur est tenu de louer son logement pendant 9 ans en respectant des plafonds de loyers, voir des ressources des locataires. Depuis sa mise en application, le dispositif Scellier connaît un grand succès et permet de soutenir les programmes qui ont été frappé par la crise.

En pratique, les personnes qui veulent investir sur ce dispositif, ont le choix entre deux régimes :
Le régime Scellier « classique » et l’ « intermédiaire » parfois aussi appelée Scellier Carrez.
Le dispositif intermédiaire offre deux avantages spécifiques : un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers et une réduction d’impôt qui peut être prorogée de 3 à 6 ans, raison de 2% par an. En contrepartie, le propriétaire doit avoir des montants de loyers de 25% inférieurs à ceux fixés dans le dispositif Scellier classique. De plus, les ressources des locataires sont plafonnées.

Pour fixer les loyers de ce type d’investissement locatif, l’Etat a crée des zones (A, B, B2) et fixé le prix du mètre carré en matière pour une location.
Pour le dispositif Scellier classique : Zone A : 21,65 €/m² ; Zone B : 15,05 €/m² ; Zone B2 :12,31 €/m²
Pour le Scellier Carrez : Zone A : 17,32 €/m² ; Zone B : 12,04 €/m² ; Zone B2 : 9,85 €/m²
Selon la formule choisie, la zone et le mode de financement (apport ou pas), le taux de rendement de l’investissement varie énormément.
Il faut donc faire très attention et ne pas commettre les erreurs qui avaient amené certains propriétaires à vendre leur logement à perte parce qu’il ne pouvait pas les louer car le marché était saturé.

Où investir dans le régime Scellier ?
Pour réussir son investissement locatif, il faut faire une sélection très minutieuse des programmes.
Une des premières choses à vérifier est le sérieux du promoteur :
A-t-il vendu assez de logement pour commencer la construction
A-t-il les reins solides en cas de retard (dans la majorité des cas, il faut privilégier les promoteurs nationaux : Bouygues, Kaufman…
D’autres éléments sont aussi à regarder de près : Profil des investisseurs dans le programme, la présence d’infrastructure (écoles, transports en commun, équipements, commerces etc.)

Dans les grandes villes de province, privilégiez l’investissement intra-muros et les capitales régionales dont le marché locatif est florissant.
Exemple, le programme au cœur des villes comme Bordeaux, Marseille, Lille, Lyon ou encore Montpellier offre des perspectifs de rendement intéressant. Strasbourg est aussi une région intéressante à regarder surtout avec l’arrivée du TGV. La région parisienne est comme toujours une valeur sûre. D’autres villes par contre sont à aborder avec précaution soit parce que le foncier est cher, soit parce qu’elles ont déjà beaucoup de programme Robien qui n’ont pas trouvé preneur. C’est le cas de Toulouse, Grenoble, Rennes, Angers, Tours ../..