ACCESSION à la propriété, superficie d’un appartement acheté inférieure, que faire ?

Lorsqu’on achète un bien immobilier, il arrive parfois que la superficie indiquée sur le contrat de vente soit inférieure à celle prévue. Dans le langage juridique, on appelle ça un « défaut de contenance ».
Pour l’acquéreur, ce manque de superficie peut être très gênant surtout s’il s’agit d’un appartement.

Pour les protéger et éviter les abus, une loi a été voté (loi du 18/12/1996 dit loi Carrez) afin d’imposer que la superficie d’un logement soit indiquée dans la promesse ou l'acte de vente. Cependant, cette loi ne s'applique qu'en cas de vente d'un logement faisant partie d'une copropriété.
Alors qu’en est-il pour les autres cas ?

Le logement vendu se situe dans une copropriété

La loi du 18/12/1996 (dite loi Carrez), stipule que toute promesse et contrat de vente portant sur un lot ou une fraction de lot de copropriété doivent préciser la superficie de la partie privative de ce lot. Si cela n’est pas mentionné, alors le nouveau propriétaire peut décider d’annuler la vente.

Cependant, la procédure devra être engagée au plus tard dans le délai d'1 mois suivant la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Si la superficie concernée est inférieure de plus de 5 % par rapport à ce qui été indiqué dans l’acte de vente, alors l'acquéreur pourra, dans un délai d'1 an à compter de la vente, intenter une action en diminution du prix.
En revanche, si la superficie réelle se révèle supérieure, l'acquéreur ne devra aucun supplément de prix.

Remarque : D’après une décision de la Cour de cassation de 2008 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8/10/2008), on ne considère pas qu’il y a « défaut de contenance » dès lors que la superficie concerne la partie commune sur laquelle le vendeur disposait d'un droit de jouissance exclusif (par exemple, une terrasse), un tel droit ne constituant pas un droit de propriété ().

En outre, les dispositions de la loi Carrez ne s’appliquent pas si le logement ne mesure pas plus de 8 m2 : ce sont les dispositions décrites ci-dessous qui s'appliquent. Ces dispositions ne s’appliquent également pas en cas le d'adjudication sur saisie immobilière, puisque le jugement d'adjudication qui opère le transfert de propriété ne constitue pas un contrat réalisant ou constatant une vente, condition d’application de la loi Carrez (Cour de cassation, 2e chambre civile, 3/10/2002).

Le logement vendu ne se situe pas dans une copropriété

Dans ce cas, les règles suivantes devraient en théorie s'appliquer (Code civil, An. 1616 et s.) :

- La vente est faite avec l'indication d'une superficie et d'un prix au m2.
Si la superficie est insuffisante, le vendeur subit une réduction proportionnelle du prix. Mais si la superficie est supérieure de 1/20e par rapport à celle prévue (ce qui est rare), l'acquéreur a le choix entre verser un complément de prix ou désister, c'est-à-dire renoncer à l'acquisition.

- La vente est faite avec l'indication d'une superficie, mais sans indication d'un prix au m2.
Si la superficie est inférieure de plus de 1/20e à celle prévue, l'acquéreur peut seulement demander une réduction du prix.
Si la superficie est supérieure de 1/20e à celle prévue, l'acquéreur a le choix entre verser un complément de prix c se désister.

Voilà en théorie ce que la loi prévoit en matière de défaut de contenance. Dans la pratique, les choses sont souvent différentes car les actes et les promesses de vente comportent souvent des clauses obligeant l'acquéreur à renoncer à tout recours contre le vendeur pour erreur dans la contenance surtout s’il s’agit d’un non professionnel. Il faut donc être très vigilant sur ce point avant de signer tout papier d’achat d’un bien immobilier.