Garantie et responsabilité constructeurs après réception de la maison

Toute construction de maison est assujettie à des garanties à compter de sa réception. Ces régimes de responsabilité des constructeurs se scindent en 3 parties :

1 - La première responsabilité est la garantie de parfait achèvement pour tous les désordres signalés à la réception et ceux apparus et notifiés dans l’année de cette réception au constructeur par lettre recommandée.

Cette garantie n’est due que par l’entrepreneur concerné par le désordre. Le maître d’œuvre ne peut pas par exemple réclamer cette garantie au sous traitant, architecte ou vendeur d’immeuble.

Quand faut-il faire appel à cette garantie ?
La garantie de parfait achèvement porte sur deux catégories de désordres :
Désordres apparents qui ont donné lieu à des réserves consignés au procès-verbal de réception
Désordre révélés dans l’année et signalés par lettre recommandée avec AR.

On parle de désordre tous les défauts de conformité, la malfaçon travaux, les défauts d’isolation phonique notamment l’isolation acoustique.

Comment obtenir réparation ?
La garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux. Elle permet la réparation en nature des désordres qui relèvent du domaine de l’entrepreneur. Lorsque l’entrepreneur ne s’exécute pas ou refuse de donner son accord, le maitre d’œuvre doit assigner en justice l’entrepreneur défaillant. Cela permet d’interrompre le délai de garantie d’un an.

2 – La garantie de bon fonctionnement des équipements.
La garantie de bon fonctionnement est d’une durée minimale de deux ans à compter du jour de la réception. Dans le jargon juridique, on parle de garantie biennale. Le rôle de cette garantie est de couvrir le maître d’œuvre lorsqu’un désordre affecte le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert (Article 1792-3 du Code civil).
Un équipement est considéré comme dissociable lorsqu’on peut la déposer, le démonter ou le remplacer sans détériorer ou enlever de la matière.
Il peut donc s’agir de la moquette, revêtement muraux, chauffe-eau, cloisons mobiles, interphone, vitrage, volets, appareils de ventilation…

3 – La garantie décennale des dommages
Toute construction est garantie 10 ans des dommages qui résultent d’un vice du sol (Article 1792 et suivants du code civil) qui peut compromettent la solidité de l’ouvrage, la rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.
La réparation de ces dommages est prise en charge par l’assurance dommages ouvrage qui est obligatoire

La dégradation d’un ouvrage
On parle d’ouvrage l’ensemble d’une construction comprenant les éléments constitutifs et d’équipement de la maison. C’est donc une notion large qui est laissée à l’appréciation des juges. Une maison, une cour de jardin, une véranda, un mur de soutènement peuvent par exemple être considéré comme un ouvrage.
La notion d’atteinte à la solidité implique un dommage dans l’ouvrage qui fragilise la résistance et la consistance de la maison.
Lorsque l’ouvrage est impropre à sa destination naturelle ou prévue dans le contrat, le maître d’ouvrage doit porter plainte pour que le juge apprécie les faits.

Ainsi peuvent relever de la garantie décennale :
Le défaut de conformité d’un immeuble
Une toiture ne comportant pas de dispositifs empêchant la formation des stalactites
Les désordres dus à la corrosion des tuyaux et affectant l’ensemble des canalisations d’un immeuble
Un défaut d’isolation thermique entrainant une importante condensation dans un appartement
Un défaut d’isolation acoustique
Les infiltrations d’eau du à un défaut d’étanchéité d’une toiture-terrasse

Dégradation d’un élément d’équipement
Les désordres qui affectent la solidité des éléments d’équipement de l’ouvrage relèvent de la garantie décennale lorsque ces éléments sont indissociables des ouvrages. Lorsque les éléments d’équipement son dissociables, seule la garantie biennale est applicable.

Les dommages qui affectent les éléments d’équipement ou les éléments constitutifs d’un ouvrage et le rendent impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale. Le fait que l’élément d’équipement soit ou non dissociable n’a pas d’importance. Ainsi sont considérés impropre à la destination
Le décollement d’un carrelage de façade dont la chute peut causer des blessures pour les passants
Les vices d’une installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante
Les nuisances sonores provenant du système de ventilation.