La société civile, outil d'optimisation pour transmettre son patrimoine familial
La création d'une société civile immobilière fait partie des outils qui permettent à une famille, détenant un patrimoine immobilier, d’optimiser sa transmission du vivant des ascendants aux descendants. Dans ce cas, ce sont les parts de la société qui fond l’objet d’une donation des parents à leurs enfants et/ou petits-enfants.
Optimiser la fiscalité liée aux donations
Les abattements possibles :
La transmission des parts de la SCI par donations réalisées tous les 6 ans permet de profiter au mieux des abattements prévus en faveur des donations aux enfants et petits-enfants.
En effet, il est plus facile de transmettre 50 000 euros en parts pour ses enfants que transmettre un patrimoine qui vaut 50 000 euros.
Transmettre des parts avec décote :
Lorsqu’un patrimoine immobilier est détenu par une société, celui-ci peut avoir droit à une décote. Pour les sociétés à caractère familial, une décote de 10% minimum peut être décoté en raison de l’absence de marché et de l’existence de clauses d’agréments qui limitent la liberté de cession.
Pour les sociétés qui comportent de nombreux associés, et dans lesquelles les cessions de parts sont fréquentes, la valeur vénale est bien entendu fixée par le prix moyen auquel s’effectuent les transactions sur les parts.
A savoir : la décote sur la valeur du patrimoine joue également en matière de droits de succession et d’impôt de solidarité sur la fortune.
Les plus-values et la donation
La donation des parts d’une société, immédiatement suivie de la vente de ces parts par les bénéficiaire de la donation permet de réaliser des substantielles économies d’impôt. Cependant, ce type d’opération peut tomber dans le coup de l’abus de droit si cela est démontré. Cependant, le comité consultable pour la répression des abus de droits semble considérer qu’une telle opération n’est pas condamnable sous réserve de deux conditions
• Les bénéficiaires de la donation reversent sous quelques formes que ce soit tout ou une partie de cession aux donateurs
• Si un protocole d’accord sur la vente des parts a été conclu entre les donateurs et l’acquéreur final, la donation des parts doit intervenir avant que la vente soit devenue parfaite.
En tout état de cause, ce type d’opération nécessite de la clarté et de la prudence pour éviter un redressement. De plus, le recours à un conseiller spécialisé dans l’optimisation immobilière ou un avocat est nécessaire.
Optimiser la gestion du patrimoine transmis
La constitution d’une société civile présente de nombreux avantages notamment pour les parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine, tout en conservant la gestion de ce patrimoine.
L’intérêt de la société est particulièrement intéressant quant, parmi les enfants se trouve des enfants mineurs ou incapables. De façon générale, la création d’une société civile immobilière permet d’associer les enfants à la gestion du patrimoine familiale, en profitant de la souplesse qu’offre le cadre de la société (nomination du gérant, délimitation et limitation du pouvoirs…).
