Qu'est ce que l'usufruit ?

C’est le droit d’utiliser un bien dont une autre personne (nue-propriété) est propriétaire et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes…). Ce droit est toujours temporaire, le nu propriétaire ayant vocation à détenir la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit.

La durée de l’usufruit
L’usufruit est le plus souvent viager : il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Tel est le cas, notamment, de l’usufruit du conjoint survivant.
L’usufruit peut également être prévu pour une durée fixe (5 ans, 10 ans, etc.), sous deux réserves :
Si l’usufruitier meurt avant l’arrivée du terme prévu, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient immédiatement plein propriétaire du bien
Si c’est une société ou une association qui est usufruitière, l’usufruit ne peut avoir une durée supérieure à 30 ans.

L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété
Pour évaluer l’usufruit et la nue-propriété, il existe deux méthodes, l’une fiscale et l’autre économique. Bien que différentes, ces deux méthodes partent du même principe : la somme des valeurs de l’usufruit et la nue-propriété est égale à la valeur de la pleine propriété du bien. Par conséquent, il suffit d’évaluer l’usufruit pour obtenir par différence la valeur de la nue-propriété.

L’évaluation fiscale
La méthode d’évaluation consiste à appliquer à la valeur du bien en pleine propriété un barème fixé par la loi (Article 669 du code général des impôts). Cette évaluation permet aux enfants et aux conjoints usufruitiers de connaître la valeur économique de leur droit (notamment droit de succession).
Lorsque l’usufruit est viager, le barème fiscal dépend de l’âge de l’usufruitier. Cet âge est apprécié au jour de la transmission.
Pour un usufruit à durée fixe : la valeur de l’usufruit est en principe de 23% de la valeur de la pleine propriété du bien par période de 10 ans, sans fractionnement. Il faut aussi tenir compte de l’âge de l’usufruitier

L’évaluation économique
Elle consiste à estimer l’usufruit en fonction des flux de revenus qui seront perçus pendant la durée de l’usufruit. Par exemple, pour un usufruit viager portant sur un immeuble de rapport, il faut estimer l’espérance de vie de l’usufruitier et le rendement attendu de la location de l’immeuble.

Les obligations de l’usufruit
A la fin de l’usufruit, le bien devra être restitué à son propriétaire dans l’état dans lequel il a été reçu par l’usufruitier. A défaut, le nu-propriétaire pourrait demander des dommages-intérêts, contraindre l’usufruitier a réparer le dommage causé au bien. La loi impose également à l’usufruitier de faire dresser au moment où s’ouvre l’usufruit un inventaire des meubles et un état descriptif des immeubles. Enfin, l’usufruitier doit en principe donner caution.

Renoncer à un usufruit
L’usufruitier peut donner ou vendre son droit. Il peut aussi renoncer à l’usufruit ce qui permet à la nue-propriété de récupérer leur bien. La renonciation emporte donation indirecte, et donc taxation aux droits de donation sur la valeur de l’usufruit si la nue propriété entre en jouissance des droits délaissés. Lorsque la renonciation à l’usufruit ne constitue pas une donation, elle n’est pas imposable aux droits de donation. En revanche, elle soumise au droit fixe et à la taxe de foncière.