Bail rural, 6 points à connaître avant de signer

Le bail rural appelé aussi contrat de fermage permet de mettre en location une terre agricole en vue de son exploitation.
Le bail est soumis à des règles strictes
Les bailleurs comme les locataires doivent donc connaître ses règles afin de prévenir d’éventuels conflits surtout en fin de bail.
Dans cet article, nous allons donc passer en revue tous les détails du fermage en commençant par son établissement jusqu’à sa résiliation.

Qu’est qu’un bail rural ?
Comme dit précédemment, un bail rural permet de mettre en location un immeuble (terres, bâtiment etc.) à usage agricole
Le bail a une durée minimale de 9 ans, renouvelable par période de 9 années, sauf dénonciation du bailleur.
Selon l’art L.416-1 du code rural, il est possible d’établir des contrats de fermage à long terme comme par exemple des baux de 18 ans renouvelable tous les 9 ans, des baux ruraux de 25 ans ou plus.
Le bail doit faire l’objet d’un écrit (L.411-4 du code rural). Il arrive parfois qu’entre bailleur et loueur, le bail se fait de façon oral avec tous les inconvénients qui vont avec :
Problème lié à l’existence de bail en cas de conflit
Difficulté de donner congé à l’agriculteur loueur
Etc.
Heureusement, ce type de bail ne concerne que ceux qui ont une durée de 9 ans. Pour les baux avec une durée supérieure (12 ans et plus), un acte écrit et notarié est exigé. Ensuite, il faut l’enregistrer auprès des services fiscaux (coût 25 euros).

Ferme agricole, quelle durée de bail choisir ?
Un bail à long terme est toujours conseillé car il offre de nombreux avantages tant pour le bailleur que le locataire.
Par exemple, le bail de 18 ans permet au bailleur de bénéficier de certains avantages comme la possibilité de fixer un loyer supérieur qu’un bail classique, de bénéficier d’exonération partielle d’impôts notamment en cas de succession ou donation (Dans ce cas, le calcul de l’impôt prend en compte que 25% de la valeur des terres en deçà de 101 897 euros et 50% au delà.), de réduire son imposition d’ISF à hauteur de 75% de la valeur du bien jusqu’à 101 897 euros et 50% au delà.

Loyer, comment le fixer et le réviser ?
Le loyer est fixé dans le contrat après que le bailleur et le locataire se sont mis d’accord sur un prix et ceux en respectant la fourchette de prix des arrêtés préfectoraux. (minima et maxima par catégorie de terres ainsi que pour les bâtiments d’exploitation et d’habitation).
Les baux de plus de 18 ans peuvent bénéficier d’une majoration du loyer. Son montant est très variable selon les départements où les terres sont louées. Pour plus d’information, renseignez-vous du côté des chambres départementales d’agriculture.

Une fois le prix fixé, une clause inscrite dans le contrat doit permettre de revaloriser le loyer tous les ans en fonction de la variation de l’indice national des fermages fixé par arrêté ministériel.
Bailleur comme locataire peuvent demander une révision soit à la hausse ou la baisse. La demande de révision doit être faite au cours de la 3ème année de location ou de renouvellement.

Qu’est ce passe t-il à la fin du bail ?
Si le contrat a prévu une clause de renouvellement automatiquement du bail, alors, il n’y a pas de problème, le contrat continuera pour 9 années de plus.
En revanche, le bailleur peut refuser le renouvellement en cas de non paiement des loyers (fermage), de reprise de l’exploitation ou en cas de défaut d’entretien des parcelles louées.

Dans le cas d’un non renouvellement du à une reprise d’exploitation des terres agricoles, le bailleur doit remplir 4 conditions :
Justifier d’une compétence professionnelle
Disposer de moyen financier
Ne pas avoir l’âge d’aller en retraite
S’engager à travailler personnellement dans l’exploitation dans 9 ans et résider sur place ou à proximité.

Un dossier doit être retiré auprès de la DDTM (Direction départementale des territoires et de la mer). Une fois le dossier accepté, le bailleur doit envoyer une lettre de congé au moins 18 mois avant la fin du bail par huissier de justice ou LRAR.

A noter tout de même que le locataire peut s’opposer à cette reprise s’il est à moins de 5 ans de la retraite.

Si c’est le locataire qui souhaite mettre fin au bail, il peut le faire 18 mois avant sa fin en envoyant une lettre de résiliation du bail par lettre recommandée avec AR au bailleur.

Que faire en cas de vente des terres agricoles ?
Lorsque le bailleur décide de vendre ses terres en cours de bail, le locataire est prioritaire pour les acquérir s’il exerce depuis 3 ans au moins la profession d’exploitant agricole sur les terres mises en vente.
Le locataire a deux mois pour se prononcer.
Le locataire peut négocier le prix de vente à l’amiable ou devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Ce tribunal traite d’ailleurs tous les conflits liés sur au fonctionnement du bail (loyer, durée du contrat, reprise des terres etc.).
Si le litige porte sur la nature du bail, c’est le tribunal de grande instance qui doit être saisi.

Taxe, impôt
Le bailleur peut être exonéré de certaines taxes foncières. Depuis 2006, le propriétaire d’un terrain agricole bénéficie de 20% de réduction sur la taxe foncière communale et intercommunale sur les propriétés non bâties.
Le loyer tiré par la location des terres est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Pour les revenus inférieurs à 15 000 euros, il s’agira du régime micro foncier. Si les revenus dépassent les 15 000 euros, il faudra passer au régime réel.………….. Article écrit le 01/05/2014