Comment bien négocier une expropriation…

L'expropriation permet à l'État, une collectivité ou une entreprise publique d'obliger une personne privée à céder, en tout ou une partie d'un bâtiment ou d'un terrain lui appartenant, dans un but d'intérêt général. Environ 40 000 proprietaires sont concernés chaque année par une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. S'il est difficile de stopper cette procédure, il ne faut pas hésiter à saisir la justice afin d'obtenir une indemnisation plus conséquente.
Sur les 40 000 personnes concernées, environ 80% d'entre eux se contentent du dédommagement proposé par l'administation, alors qu'une procédure relativement simple leur permettrait de percevoir plus. Mais avant d'obtenir une réparation maximale, il est très important de se constituer un bon dossier.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, toute expropriation ouvre droit à une indemnité. Aussi, dans un premier temps, vous recevez une offre de la part de l'administration expropriante. Si vous êtes locataire, il s'agit d'une indemnité d'éviction. Si vous êtes propriétaire, elle comprend une indemnité principale, correspondant à la valeur vénale du bien et des accessoires pour vous permettre de faire face aux frais de réinstallation (déménagement, honoraires du notaire pour le rachat d'un autre bien, etc.).

Le préjudice moral (par exemple, la valeur affective d'une maison familiale) n'est jamais pris en compte. Dans les deux cas, vous disposez d'un mois pour répondre. Votre silence vaut refus.

Une indemnisation bien souvent majorée par le juge : Un jugement comporte en effet nombre d'atouts. D'abord, l'indemnité allouée par le juge ne pourra jamais être inférieure à l'offre initiale.

Le montant avancé par le juge est en moyenne de 30 à 35 % plus élevé que celui de la première proposition, voire le triple ou le quadruple de la somme initiale. Cela s'est vu pour des terrains nus !

Autre avantage, une indemnité fixée judiciairement qui n'est pas versée dans un délai de trois mois ouvre droit à des intérêts de retard au taux légal jusqu'à son versement effectif, à condition qu'ils soient réclamés à l'administration expropriante par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le retard excède un an, il vous sera même possible d'exiger une réévaluation de votre indemnité auprès du juge. Mais il vous faudra relancer la procédure en lui adressant un nouveau mémoire, qui chiffre précisément le montant de la majoration souhaitée.

Vous n'acceptez pas la proposition qui vous est faite ? L'Administration va vous assigner devant le juge de l'expropriation. Elle utilisera naturellement les références de prix les plus basses des ventes ayant récemment eu lieu dans la commune, que lui fourniront les services des Domaines. De votre côté, consultez les agences immobilières et les notaires locaux afin de recueillir des exemples de transactions récentes portant sur des biens similaires au vôtre.

Pensez à vous faire aider : En pratique, l'exercice est délicat, car il va vous falloir rédiger et défendre devant le juge administratif un mémoire très argumenté. C'est pourquoi, bien que rien ne vous y oblige, il est conseillé de vous faire aider d'un avocat spécialisé. Comptez de 500 à 1 500 €, auxquels il convient d'ajouter des honoraires de résultats, négociés à l'avance (de 2 à 20 % de la majoration obtenue en justice).

Vous pouvez aussi faire appel au syndicat des expropriés, qui vous fournira les services d'avocats et d'experts spécialisés. Cette association privée n'est rémunérée qu'en cas de succès, généralement 20 % de la différence entre l'offre amiable et l'indemnité définitive obtenue. Tant que l'indemnité ne vous a pas été intégralement versée, vous êtes parfaitement en droit de demeurer dans les lieux. Ensuite, une fois le chèque reçu, vous ne disposez que d'un mois pour plier bagage !