Loyer impayé bail commercial, comment expulser le locataire ?

Un bailleur commercial qui loue un local pour des activités commerciales à un locataire doit absolument connaître les procédures liées aux impayés de loyers.
En effet, avec la crise, les défauts de paiement des loyers commerciaux se multiplient que ce soit dans le secteur tertiaire, industriel au autre.
Pour éviter que la situation s’enlise, il faut vite réagir ?

Comment s’y prendre ?
Lorsque vous vous trouvez face à des impayés des loyers commerciaux, il faut se référer à son bail commercial et plus particulièrement à sa clause résolutoire.
Cette clause regroupe l’ensemble des démarches à faire afin d’obtenir la résiliation du bail de plein droit en cas d’impayé

Que doit contenir la clause résolutoire ?
Cette clause doit contenir un certain nombre d’articles qui permet au bailleur d’engager une procédure d’expulsion d’un locataire au premier loyer impayé.
Parmi les obligations, on peut noter le défaut de paiement des loyers et des charges, l’obligation de maintenir et d’entretenir le fonds exploité, d’y faire des travaux, de l’assurer etc.
La clause résolutoire doit préciser la procédure à suivre pour être mise en cas d’impayé et notamment sur le délai minimum d’un mois laissé au locataire afin de régulariser sa situation. Un délai inférieur est considérée comme nul par la jurisprudence (cass civ. 3e du 8.12.10, n°09-16039).
Elle doit aussi préciser qui prendra en charge le paiement des loyers dus en cas de décès du preneur.

Comment appliquer la clause résolutoire en cas d’impayé de loyer ?
En cas d’impayé, il faut commencer par faire un commandement de payer avec l’aide d’un huissier. Ce commandement doit reprendre les clauses résolutoires en précisant le délai d’un mois que le locataire dispose pour se mettre en règle, à défaut, le bail sera résilié.

Pendant cette phase, un accord à l’amiable est donc possible pour régler le litige. A la négociation, il très important de faire reconnaître l’application de la clause résolutoire et préciser les charges afférentes au bail commercial. Ensuite, il faut présenter ce protocole au juge de référé afin qu’il le valide.
Si le locataire respecte les termes du protocole transactionnel et que les paiements reprennent, alors les deux parties peuvent reprendre une relation « normale ».

Si au bout d’un mois, le locataire ne respecte pas le protocole transactionnel, la clause résolutoire doit se mettre en œuvre et la procédure de résiliation lancée jusqu’à l’expulsion du locataire. Dans ce cas, il faut saisir le juge du tribunal de grande instance en référé afin de faire constater la résiliation du bail.

Deux cas se présentent alors :
La première est que le locataire demande un délai supplémentaire au juge afin de payer ses arriérés de loyers.
Si le juge lui accorde un délai supplémentaire, alors la clause résolutoire est suspendue
Si le juge ne répond pas favorablement à sa demande, il rend alors une ordonnance afin d’expulser le locataire et de payer ses arriérés d’occupation. Vous pouvez alors procéder à l’expulsion le locataire à tout moment avec l’aide d’un huissier ou de la Police.

N.B : Pendant cette période d’expulsion, quelques règles sont à respecter. En effet, lorsque vous expulsez un locataire d’un bail commercial, il faut prévenir ses éventuels créanciers un mois avant le jugement ou au moment de l’engagement de la procédure judiciaire.
Pour cela, il faut demander l’état des privilèges et nantissement au greffe du tribunal de commerce au sein duquel il est enregistré.
Ce document contient toutes les informations nécessaires des créanciers qui se sont inscrits. Pour les prévenir de l’expulsion, il faut leur notifier par acte d’huissier la procédure d’expulsion que vous avez engagée auprès de ce locataire.
Les créanciers disposent alors d’un mois pour se substituer au locataire défaillant et de sauver le bail.

Que faire si le locataire engage une procédure collective ?
Un locataire, qui rencontre des difficultés dans son activité, a la possibilité d’ouvrir des procédures spécifiques qui lui permettra de souffler en attendant de trouver une solution.
Parmi les procédures les plus pénalisantes pour le bailleur en matière de recouvrement des arriérés et de résiliation de bail, on peut noter
La procédure de sauvegarde
La procédure de redressement
Et la liquidation de l’entreprise
Durant ces procédures, le bailleur ne peut pas appliquer la clause résolutoire et doit maintenir le bail en attendant les décisions soit du juge, soit du liquidateur.

N.B : Malgré tout, quelques marges de manœuvres restent à la disposition du bailleur. En effet, selon L. 622-14-2° du commerce, le bailleur ne peut pas demander le remboursement de ces arriérés mais peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dus postérieurement au jugement d’ouverture. Cependant, le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois à compter de la date du dernier jugement mettant celui-ci en procédure spécifique.

Que faire si le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire ?
Dans ce cas, il faut prendre un avocat avant de saisir le tribunal de grande instance. La procédure sera très longue et coûteuse.

>> Voir aussi l'article pour expulser un locataire mauvais payeur d'un logement d'habitation